凯发（北京）生态农业有限责任公司与李玥土地承包经营权纠纷再审民事判决书

审理法院：　北京市高级人民法院

案　　号：　（2021）京民再140号

案　　由：　土地承包经营权纠纷

裁判日期：　2021年12月24日

北京市高级人民法院

民事判决书

（2021）京民再140号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：凯发（北京）生态农业有限责任公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：常洪洋，总经理。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李玥，女，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：孟繁慧，北京方景律师事务所律师。

再审申请人凯发（北京）生态农业有限责任公司（以下简称凯发公司）因与被申请人李玥土地承包经营权纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2021）京01民终1908号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年9月29日作出（2021）京民申4637号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人凯发公司的法定代理人常洪洋、被申请人李玥的委托诉讼代理人孟繁慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

凯发公司申请再审称，请求：1．撤销（2020）京0114民初5577号民事判决及（2021）京01民终1908号民事判决，发回重审或依法改判；2．判令李玥承担全部诉讼费用。理由如下：1．双方没有形成改变土地用途的合意，原审法院以此认定合同无效存在错误。2．即使《土地租赁协议》无效，李玥应支付的土地使用费不是12854元，而是66500元。3．微信聊天提到的26000元仅是地上暖棚的修复费用，并非凯发公司全部经济损失。由于李玥使用管理不当，除了造成地上暖棚坍塌外，还造成地下阳光棚及部分配套设施设备损坏。4．李玥在微信聊天中同意全额支付26000元，但原审法院仅判决李玥承担修复费的一半。凯发公司没有任何过错，理应由李玥承担全部责任。

李玥辩称，不同意凯发公司的再审请求。理由如下：1．凯发公司知道李玥租赁土地的经营用途不是从事农业生产。双方存在合意改变土地用途的情形，故原审法院认定合同无效，系适用法律正确。2．既然合同无效，就不能参照合同约定，让李玥支付土地使用费。而且李玥实际没有使用土地，所以不应支付土地使用费。3．地上暖棚坍塌的责任不在李玥，李玥对其没有管理义务，故李玥不应承担地上暖棚坍塌的损失。当时李玥通过微信表示过承担损失，只是为了息事宁人。4．地下阳光棚受损是下雨造成，属于遭受不可抗力。凯发公司起诉主张的10万元损失是其估计的，但没有证据证明损失是多少。而且李玥没有义务承担该项损失。

李玥向一审法院提出诉讼请求：1．返还承包款114000元；2．赔偿各项损失共计56613元；3．诉讼费由凯发公司承担。

凯发公司提出反诉诉讼请求：1．解除2019年5月20日双方签订的《土地租赁协议》；2．李玥向凯发公司支付114000元违约金；3．李玥向凯发公司赔偿经济损失10万元；4．反诉费由李玥承担。

一审法院查明：2008年1月19日，李化成（乙方）与昌平区崔村镇大辛峰村经济合作社（甲方）签订《土地承包合同》，约定：乙方承包甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村西南土地150亩用于农业用途，承包期限30年，自2008年1月1日至2037年12月31日，承包费总额495万元，合同还约定了其他条款。

2009年7月7日，李化成（甲方）与凯发公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方承包甲方取得合法使用权的基本农田土地132．62亩用于农业用途，承包期限自2009年10月1日至2037年12月31日，承包金额为7728420元，协议还约定了其他条款。

2019年5月20日，凯发公司（甲方）与李玥（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方租赁甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村南凯发农场东院北侧20亩耕地（包含暖棚1个、地下阳光棚1个），租赁用途为营地、活动，土地租赁期为2019年5月26日至2024年6月10日，其中2019年5月26日至2019年6月10日为土地清整期，清整期内甲方无偿提供土地，不计算相关租赁费用，有效租赁期共计5年；租赁期满后，甲方有权收回土地，乙方应按照原状返还土地及其地上附属物品、设备设施，乙方租赁期间所购置的物品、设备设施，归乙方所有；租金每年12万元，一年一付，乙方须在本合同签订之日起3日内支付甲方首年租赁预付款2万元，2019年5月26日支付首年租赁剩余款项10万元，乙方应于租赁期内每年6月10日前支付甲方当年租赁款12万元，甲方须在本合同签订之日起3日内交付土地给乙方；基本设施（通水、通电、有化粪池）由甲方承担，电费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回土地的，或乙方需提前退租的，应提前3个月通知对方，并按年租金12万元向对方支付违约金，甲方还应根据乙方实际租赁天数计算租金并将剩余（如有）返还；协议还约定了其他条款。该协议附件《交接清单》注明该土地的设备、设施清单包括：暖棚1个、地下阳光棚1个、东西两侧围墙、水井1个、厕所化粪池1个、井房1个、线路中控台1个、水管、通电线路若干，小鱼池1个、葡萄架1个。

《土地租赁协议》签订当日，李玥支付凯发公司2万元，2019年5月27日支付10万元。后由于公共设施占用部分涉案土地，凯发公司退还李玥6000元。协议签订时，涉案土地由于存在违法建设问题仍处在拆除清理阶段。

在李玥与凯发公司法定代表人常洪洋的聊天记录中，2019年5月19日，李玥表示“就您租赁协议中的第三条第2项提到的，租期满约后，土地上所有的附属物品，是否包括我们将会自己购置的帐篷、泳池或器械一类？还是指您现有的物品”，常洪洋表示“我修改一下协议”；2019年5月27日，常洪洋表示“您今天转吧，我们这两天就把房子清出去，地已经翻完了，可以马上铺草坪”；2019年7月4日，李玥表示“如果我们租地的用途是和对院的邻居们一样，种田种菜，那我根本没有围院墙的必要，就是丢能丢什么呢？但现在，我们的帐篷、凉亭椅、咖啡机等装备一上，再加上开门营业之后，要面对形形色色的客人，有的人也不是很好说话，那么万一坏了什么，丢了什么，我们应该怎么处理”，常洪洋表示“好的好的，慢慢来”；2019年7月16日，常洪洋表示“你那边弄好后，我这边有一些现成的客源，慢慢来”；2019年8月5日，常洪洋表示“大棚塌了，需要看看里面的东西”，李玥表示“我明天回京，尽快过去看一下”；2019年8月24日，常洪洋表示“地下棚，可能需要打开看一下，以防万一里面水把棚泡塌，以前我们一直都在用水泵抽水”，李玥表示“好的，我们明天一早就过去”；2019年8月30日，常洪洋表示“请问地下棚处理的怎么样了，我这边担心泡久了会塌”，李玥表示“我们大概明后天的样子再让师傅看看，主要没接到抽水机，尽快吧”；2019年12月6日，李玥表示“我们这边是知道要修复大棚的，但是我们目前再没有任何资金可以使用了，我不知道是不是可以由你方先行进行修复，给我们些时间，我们凑到钱后补给你们”,“常总我们这边找的，两万六可以全部做下来，您看可以不？如果可以，我们马上通知师傅让他过去跟你谈，这笔费用我们会注明在协议里，由你方先行进行垫付，我方租赁期间坍塌的由我方后期将这笔欠款偿还给您，这样可以吗？然后我们这边尽全力凑钱！争取以最短的时间偿还给您”，常洪洋表示“好的，先不急”。

2019年12月份初，双方开始协商解除协议问题，但双方最终并未签署相关协议。2020年1月2日，李玥将全部钥匙邮寄给凯发公司。另查，涉案土地的地类为水浇地。

一审法院作出（2020）京0114民初5577号民事判决：一、凯发公司于判决生效后7日内返还李玥101146元；二、李玥于判决生效后7日内支付凯发公司经济损失13000元；三、驳回李玥的其他本诉诉讼请求；四、驳回凯发公司的其他反诉诉讼请求。

凯发公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持凯发公司在一审的反诉请求，驳回李玥在一审的本诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由李玥承担。

二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。

二审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，凯发公司、李玥签订《土地租赁协议》，将涉案土地出租用于非农业建设，应属无效。一审法院对合同效力的认定正确，二审法院予以确认。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院结合合同的订立及履行情况，判令凯发公司返还李玥部分租金，李玥赔偿凯发公司相应经济损失，于法有据，且并未明显失当。《土地租赁协议》系无效合同，凯发公司请求解除该协议并由李玥支付违约金，缺乏法律依据。凯发公司的上诉理由，依据不足，二审法院均不予采信。

综上所述，凯发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二审法院作出（2021）京01民终1908号民事判决：驳回上诉，维持原判。

再审期间，凯发公司提交以下证据：证据1．新华字典对“营地”的解释：军队扎营的地方野营的场地。证据2．新华字典对“活动”的解释：为达到某种目的而采取的行动。证据1、2的证明目的：涉案合同载明租赁用途为“营地、活动”不代表合意改变土地用途。证据3．网络查询2019年8月昌平历史天气预报，显示2019年8月4日雷阵雨/中雨、2019年8月5日中雨/雷阵雨。证明目的：当时天气为中雨。除了上述3份证据之外，凯发公司还提交了9份证据，分别为《土地租赁协议》的部分条款、常洪洋与李玥微信聊天记录、一审判决的部分内容。

李玥质证意见：证据1、2不能作为证据使用，没有关联性，对证明目的不认可。证据3不属于证据，天气预报证明暖棚坍塌是下雨积水导致，而不是李玥管理不善导致。另外9份证据不是新证据，不认可其证明目的。

本院再审认证如下：凯发公司的证据1、2只显示“营地”、“活动”的释义，而对合同的解读则需结合具体合同内容以及相关背景情况予以确定。该两份证据不能反映凯发公司的证明目的，故本院再审不予采信。凯发公司的证据3显示当时预报的天气情况，能反映凯发公司的证明目的。故本院再审对此予以采信。凯发公司提交的其他9份证据均不属于法律规定的新证据范畴，内容上也没有反映出与原审法院查明事实不同的新情况，故本院再审不予采信。

本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致之外，另查明2019年8月昌平历史天气预报显示，2019年8月4日雷阵雨/中雨、2019年8月5日中雨/雷阵雨。双方当事人在庭审中均表示，签订《土地租赁协议》时，涉案土地处于拆除违法建筑的清理阶段。

本院再审认为，要解决双方当事人的纠纷，必须厘清涉案合同的效力，以及明确李玥应承担的土地使用费数额、凯发公司的损失情况。

1．关于涉案合同的效力。

经原审法院查明，涉案《土地租赁协议》中的土地性质为农村集体经济组织所有的耕地。涉案《土地租赁协议》中明确记载租赁物为20亩耕地。由此可见，双方当事人在签订合同前，均明知租赁物为耕地性质。《土地租赁协议》约定租赁用途为“营地、活动”，显然不属于通常的农业用途。再结合凯发公司法定代表人常洪洋与李玥的微信聊天记录可知，李玥租赁土地不是用于农业用途，而且双方当事人对于李玥租赁土地用于非农业用途是明知的。故原审法院关于双方当事人合意改变土地用途的认定，以及关于《土地租赁协议》无效的认定是正确的，本院再审予以确认。

2．关于土地使用费数额。

合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人在签订《土地租赁协议》时，涉案土地处于拆除违法建筑的清理阶段。在此种情形下，双方当事人仍然签订合同改变土地用途，故对合同无效均存在过错。

鉴于李玥已支付2019年6月11日至2020年6月10日期间的租金114000元，而李玥实际占用土地期间为2019年6月11日至2020年1月2日。根据公平原则，李玥应支付相应期间内的土地使用费。在双方当事人没有就土地使用费的支付标准达成一致意见的情况下，参照适用《土地租赁协议》中的租金标准并无不当。而凯发公司在扣除李玥土地使用费后，应将已收取租金的剩余款项返还李玥。

李玥实际占用土地期间为2019年6月11日至2020年1月2日（共计206天），故实际占用期间的土地使用费应为114000元÷365天×206天＝64339．73元。原审法院因计算错误，导致土地使用费数额确定错误，进而导致凯发公司扣除土地使用费后返还李玥的款项确定错误。本院再审就此改判凯发公司返还款项为114000元－64339．73元＝49660．27元。

3．关于凯发公司的损失。

凯发公司虽然提出赔偿经济损失10万元，但除了根据常洪洋与李玥的聊天记录能够证明双方当事人对地上暖棚修复花费26000元曾进行过协商，其他损失均无有效证据证明。

凯发公司提供2019年8月昌平历史天气预报，证明2019年8月4日雷阵雨/中雨、2019年8月5日中雨/雷阵雨。凯发公司认为李玥对地上暖棚没有尽到管理义务，导致下雨后坍塌，故李玥应当承担全部修复费用。但是凯发公司提交的证据不能得出完全是因为李玥的原因导致地上暖棚坍塌的结论，故原审法院认定双方当事人各承担一半费用并无不当。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市第一中级人民法院（2021）京01民终1908号民事判决及北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5577号民事判决第一项、第三项；

二、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5577号民事判决第二项、第四项；

三、凯发（北京）生态农业有限责任公司于本判决生效后7日内返还李玥49660．27元；

四、驳回李玥的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费3712元，由李玥负担2670元（已交纳），由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担1042元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费2255元，由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担2192元（已交纳），由李玥负担63元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费6638元，由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担3843元（已交纳），由李玥负担2795元（于本判决生效后7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　任　颂

审判员　赵英波

审判员　张　峰

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　杜　瀛

书记员　徐博丽