陕西省延安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2023)陕06民终752号

上诉人（原审原告）：某某物业公司。住所地：陕西省吴起县。

法定代表人：高某某，该公司经理。

委托诉讼代理人：高小旗，陕西固本律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：某某县某某局。住所地：陕西省吴起县。

负责人：宗某，该局局长。

委托诉讼代理人：张永宏，陕西胜利山律师事务所律师。

上诉人某某物业公司与上诉人某某县某某局因物业服务合同纠纷一案，不服陕西省吴起县人民法院(2022)陕0626民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某物业公司上诉请求：1.依法撤销陕西省吴起县人民法院(2022)陕0626民初1408号民事判决书，并依法改判被上诉人承担物业费1546268.06元，二次供水增压费429368元，电梯维护费337236.90元，共计2312872.96元；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人某某县某某局承担。事实和理由：一审法院判决错误，请求二审法院查明案件事实，依法改判。一、一审法院适用法律错误，依法应改判被答辩人全额支付物业服务费。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条,纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。本案中，诉争吴起县杨青川口安置小区属于“已经竣工，但因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业”的状况，而不是业主验收不入住的情况，故本案应当依法全额支持上诉人的物业费，按照一审庭审查明空置房面积，应当由建设单位全额支付的物业费用应为1546268.06元。二、一审法院适用法律错误，依法应改判被答辩人全额支付二次供水供暖增压费。根据《陕西省物业收费管理实施办法》的通知第二十一规定，公共照明、景观设施等其他共用水、电费，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。且陕西省从2021年开始实施物业收费一费制，反向可知，“一费制”实施前，物业费、二次供水供暖增压费均应依法交纳。本案中杨青川口安置小区的增压设施功率大小是针对整体小区楼栋户数安装的，增压也是整体增压，不是按楼栋增压，供暖期间产生的增压电费应由小区内所有楼栋的638

户住户分摊，因此未交付的房子也应承担增压电费。空置房电梯维护也是正常维护，随时保证交房后及时入驻，且电梯

从工程交付至使用需要年检、维护，并不存所述空置房不产

生费用问题，且本案杨青川口安置小区是在2018年11月1日，由社区、房管所、业主代表及原告方对小区进行了二次增压计量，二次供暖供水增压计量费用是经过房管所、社区、业主委员会、业主代表在单独安装空表检测一个月后据实测算得出的，数据也是共同签字盖章确认的，其中供暖每户每套每年332元；供水每户每套每年132元（4层以下用户居民市政管网用水，6楼以下不予分摊二次增加供用费），虽该单独计量在2018年11月份，但其在原告进行物业服务期间，且按照701户进行分摊，比原告诉求的房源少，故参照该次计量结果计算二次供水供暖增压费。故2016年二次供水供暖增压费按3个月计算为42981元(464元÷12月×3月×314套+332元÷12月×3周×79套[1-4层])2017年二次供水供暖增压费计算为161976元。其中全年房屋二次供水供暖增压费为124248元(464元／年×232套+332元／年×50套[1-4层])；2017年空置未满一年的，分别按交房时间予以核算，二次供水供暖增压费为37728元(8572元[1-4层]+29156元)。2018年二次供水供暖增压费计算为120505元。其中全年空置房屋二次供水供暖增压费为116360元(464元／年×215套+332元／年×50套[1-4层])；2017年空置未满一年的，分别按交房时间予以核算，二次供水供暖增压费为4145元。2019年11月前二次供水供暖增压费计算为103986元。其中空置11个月房屋二次供水供暖增压费为100401元(464元／年÷12月×11月×201套+332元／年÷12月×l1月×49套[l-层])；2017年空置未满11个月的，分别按交房时间予以核算，二次供水供暖增压费为3585元(245元[1-4层]+3340元)，上述二次供水供暖增压费共计429368元。三、一审法院适用法律错误，依法应改判被答辩人全额支付电梯维护费。根据《延安市市区住宅楼电梯运行维护收费管理办法》规定纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅物业，其电梯运行维护费由开发建设单位全额交纳。且陕西省从2021年开始实施物业收费一费制，反向可知“一费制”实施前，物业费、电梯维护费均应依法交纳。根据上述法律规定，结合本案实际情况，诉争吴起县杨青川口安置小区属于“已经竣工，但因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业”的状况，而不是业主验收不入住的情况，故本案应当依法全额支持上诉人的电梯维护费。根据上述规定住宅楼电梯运行维护费按照法定产权面积每月每平方米0.20元乘以电梯楼层系数预收，即：月度电梯运行维护费=产权面积×0.20元×电梯楼层系数。电梯楼层系数确定原则为，住宅楼层以下有电梯层的，以住宅楼一楼为单位计算中间层；住宅楼以下没有电梯楼层的，以住宅楼二楼为单位计算间层。中间层系数为l，然后向上、下分别增、减差率来确定，各楼层系数增减差率的代数和应等于零，原则上最高楼层系数不高于1.5最低楼层系数不低于0.5。故本案应当依照月度电梯运行维护费=产权面积×0.20元×电梯楼层系数的计算方式计算电梯维护费。2016年度空置房393套，电梯维护费按3个月计算为35569.31元。2017年度空置房282套，电梯维护费计算为102526.22元；空置未满一年的房屋111套，分别按交房时间予以核算，电梯维护费计算为14074.44元。2018年度空置房265套，电梯维护费计算为96169.91元；空置未满一年的房屋17套，分别按交房时间予以核算，电梯维护费计算为3081元。2019年11月前空置250套，电梯维护费计算为83430.02元；空置未满11个月的15套，分别按交房时间予以核算，电梯维护费计算为2386元。上述电梯维护费共计337236.90元。四、一审法院判决由答辩人承担诉讼费13305元错误。本案被上诉人某某县某某局为一审败诉方，按照《诉讼费交纳办法》，应当由败诉方某某县某某局全部承担。综上，请求二审人民法院根据《民事诉讼法》之规定依法改判被答辩人全额支付物业服务费、二次供水增压费、电梯维护费共计2312872.96元及一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。

某某县某某局辩称，一审判决不予支持物业费、电梯维护费、二次供水增压费正确，某某物业公司的上诉理由不能成立。

某某县某某局上诉请求：1.撤销陕西省吴起县人民法院作出的(2022)陕0626民初1408号民事判决书；2.依法判决本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人物业服务费1082387.64元证据不足，判决错误，与事实不符，也不符合法律规定，该一审判决应依法撤销。一、2016年8月份至2019年11月份，吴起县杨青川口安置小区的7号楼、8号楼共90套未分配，建筑面积13480.56平方米。某某物业公司对这两栋楼物业服务一直未运行，不存在物业费用，一审判决这部分的物业费错误。二、吴起县杨青川口安置小区的其余1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、9号楼共548户、建筑面积77480.32平方米。2015年8月份至2019年11月份，已分配488户、建筑面积68649.39平方米，剩余60户、建筑面积8830.93平方米未分配，而一审判决认定截止2019年11月底，空置房为250套，面积为36547.92平方米计算的物业费错误。一审判决认定与事实不符，证据不足，请求依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

某某物业公司辩称，与其公司上诉意见一致，本案涉及的安置小区面积是在一审诉讼期间由上诉人工作人员与被上诉人某某县某某局反复核实才得出的数据，一审查明的面积数据是正确的，一审时某某县某某局工作人员出庭认可这一点。

某某物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告給付原告物业管理服务费1583689.98元、电梯维护费443558元、二次供水、供暖及二次增压费631470元，共计2634486元；2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定的事实：吴起县杨青川口安置小区于2015年7月建成，同年8月开始交付。被告住建局委托原告为吴起县杨青川口安置小区进行前期物业管理服务，双方对此未签订书面物业服务合同。2016年8月，原告进驻吴起县杨青川口安置小区，开始对该小区进行物业管理服务，并持续至2019年11月30日离场。前述小区共有房源638套，建筑面积为90960平方米，原告进驻时已分配245套。庭审中，原告称，2016年8月至同年12月(按3个月计算)空置房为393套，面积为57232.05平方米。2017年全年空置房屋为282套，面积为41051.86平方米；未满一年空置房111套，面积为16180.19平方米。2018年全年空置房屋为265套，面积38699.37平方米；未满一年空置房17套，面积为2352.49平方米。2019年1月至11月底空置房屋为250套，面积36547.92平方米；未满11个月空置房15套，面积为2151.45平方米。被告称，2016年空置房屋304套，面积43715.07平方米；2017年空置房屋175套，面积为25017.44平方米，未满一年空置房129套，面积18697.63平方米；2018年空置房屋151套，面积为21536.2平方米，未满一年空置房24套，面积3481.24平方米；2019年空置房屋60套，面积为8830.93平方米，未满一年空置房91套，面积为12705.27平方米。被告还称，其所述前述空置房屋不包括原告管理服务期间的7号楼和8号楼整栋楼合计90套房屋（面积13985.1平方米）均属于空置状态。

一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告某某物业受被告住建局委托，并于2016年8月进驻吴起县杨青川口安置小区，开始对该小区进行物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同法律关系，本院予以确认。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据上述规定，被告应当支付原告空置房屋的物业管理服务费用。原告的管理服务期间应从双方认可的2016年8月起计算至2019年11月30日。关于物业管理服务费用计算，根据吴起县房产开发管理服务中心吴房发[2011]04号规定，高层建筑的住宅小区物业管理服务费政府指导价为每月0.9元/平方米。原、被告应当在所在地的主管部门指定的政府指导价范围内签订前期物业合同，而双方未签订书面物业服务合同，也未协商物业服务费相关事项。被告主张原告诉请的物业费数额无事实与法律依据，由于空置房实际所产生的物业费用成本低，不应按全额计算，应按照70%计算物业费。经查，案涉小区为经济适用住房及移民搬迁住房，且空置房的物业维护成本小于实际物业入住成本，故被告的抗辩理由本院予以支持，其空置房按照0.9元/平方米的70%计算物业费管理服务费。对于空置房屋的数量及面积，原告所述有相应的证据予以支撑，被告虽予以部分否认，但其提供的证据不足以证明其所述事实，故本院依法确认原告所述的空置房屋数量及面积。2016年8月至2016年12月(按3个月计算)空置房为393套，面积为57232.05平方米，物业服务费计算为108168.57元（57232.05平方米×0.9元×3月×70%）。2017年度全年空置房屋为282套，面积为41051.86平方米，物业服务费应当计算为310352.06元（41051.86平方米×0.9元×12月×70%）；未满一年空置房111套，面积为16180.19平方米，分别按交房时间予以核算，物业服务费计算为99898.28元（142711.83元×70%）。2018年度全年空置房屋为265套，面积38699.37平方米，物业服务费计算为292567.24元（38699.37平方米×0.9元×12月×70%）；未满一年空置房17套，面积为2352.49平方米，分别按交房时间予以核算，物业服务费计算为9482.9元（13547元×70%）。2019年至11月底空置房屋为250套，面积36547.92平方米，物业服务费计算为253277.09元(36547.92平方米×0.9元×11月×70%)；未满11个月空置房15套，面积为2151.45平方米，分别按交房时间予以核算，物业服务费计算为8641.5元（12345元×70%）。上述物业管理服务费共计1082387.64元。对于原告同时主张电梯维护费443558元、二次供水、供暖及二次增压费631470元，鉴于空置房屋并未实际入住，也不会产生前述相关费用，且原告提供的证据也不足以证明其已全额支出前述费用，故本院不予支持。对于被告以原告离场后，政府曾出资维修案涉小区的基础设施设备为由进行抗辩，而基础设施设备的维修并不属于物业管理服务范畴，且被告也未提供证据予以具体证明，故本院不予支持。对于被告主张在原告对案涉小区物业管理服务期间，该小区7号楼和8号楼合计90套房屋系整栋楼处于空置状态，不应计算物业服务费用，而原告提供物业管理服务的系整个案涉小区，该两栋整栋楼虽处于空置状态，原告也提供了相应的物业管理服务，也产生了物业管理服务费用，故本院对被告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告某某县某某局于本判决生效后十日内给付原告某某物业公司物业管理服务费用1082387.64元。二、驳回原告某某物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27846元，由原告某某物业公司承担13305元，由被告某某县某某局承担14541元。

本院二审期间，某某物业公司提交了两组证据。第一组：发票复印件。证明目的：1.根据《陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》第二十一条规定。公共照明、景观设施等其他共用水、电费，物业服务企业应单独计算，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。且陕西省从2021年开始实施物业收费“一费制”，可知“一费制”实施前，物业费、二次供水供暖增压费、电梯维护费均应依法交纳。2.本案中杨青川口安置小区的增压设施功率大小是针对整体小区楼栋户数整体安装的，增压也是整体增压，不是按楼栋增压，供暖期间产生的增压电费应由小区内所有楼栋的638户住户分摊，因此未交付的房子也应承担增压电费。原告与吴起县房管所、吴起县刘渠子社区、业主委员会代表四方共同从2018年11月1日至2019年1月1日，在杨青川口安置小区对该小区供水、供暖所需二次增压电量实际测量，据实分摊后，每户供暖需承担332元，每户供水承担132元（四层以下不予分摊二次增加供用费）。第二组证据：电梯维护保养合同、收据、发票、收条、领款单复印件。证明目的：2016年8月份，吴起县住建局委托原告吴起某某物业有限责任公司为吴起县杨青川口安置小区做前期物业服务。从2016年8月至2019年11月份原告向被告提供了相应的物业服务，投入了巨大的人力、物力进行物业服务的事实。其中与西安恒星电梯公司签订电梯维保合同，约定每部电梯每年5000元，2016年10月至2019年12月三年电梯维保费用315000元，期间每年电梯年检费用24420元，三年电梯年检费用共计73260元，三年产生的电梯维修费用共计105770元。

某某县某某局的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其也了解过事实，缴纳的电费和用户的电费包含在一起；关于第二组证据，7号楼和8号楼在某某公司服务期间还没有分配。

本院经审查认为，某某物业公司提交的两组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。

经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，某某县某某局委托某某物业公司为案涉小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。上诉人某某县某某局认为其不应支付未分配的7号楼及8号楼物业服务费，一审判决认定的空置房屋面积与实际不符。上诉人某某物业公司认为应当全额计算案涉房屋物业服务费。经查，某某物业公司向一审法院提供的证据能够证明案涉小区房屋空置情况。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故一审法院根据案涉房屋空置情况，结合案件事实以及相关证据，参照当地物业管理服务费政府指导价，判决由某某县某某局向某某物业公司支付物业管理服务费1082387.64元并无不当。本案中，某某物业公司与某某县某某局未签订书面物业服务合同，双方未就收费范围、费用标准作出明确约定。上诉人某某物业公司虽然主张某某县某某局应向其支付二次供水增压费429368元及电梯维护费337263.9元，但其提供的证据不足以证明该主张，故应承担举证不能的法律后果。

综上所述，上诉人某某物业公司、某某县某某局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费55692元，由上诉人某某物业公司负担27846元，上诉人某某县某某局负担27846元。

本判决为终审判决。

审判长　　贾玉玉

审判员　　乔文博

审判员　　姜　峰

二〇二四年五月三十一日

书记员　　惠晓霞