中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司、赤峰九赋经贸有限责任公司等合同纠纷民事再审民事判决书

审理法院：　最高人民法院

案　　号：　（2021）最高法民再371号

案　　由：　合同纠纷

裁判日期：　2022年07月15日

最高人民法院

民事判决书

（2021）最高法民再371号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。

负责人：杨晓冉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙敬泽，国浩律师（北京）事务所律师。

委托诉讼代理人：许奔，国浩律师（北京）事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赤峰九赋经贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街中段。

法定代表人：陈培明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周琦，辽宁万宸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：艾明山，男，该公司经理。

原审第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区解放街1号。

负责人：李岩梅，该分行行长。

委托诉讼代理人：翟志亮，男，该分行员工。

委托诉讼代理人：李璘，男，该分行员工。

原审第三人：大连雅苑大酒店有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区××路××号。

法定代表人：于长军，该公司董事长。

再审申请人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方公司）因与被申请人赤峰九赋经贸有限责任公司（以下简称九赋公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行（以下简称建设银行）、大连雅苑大酒店有限公司（以下简称雅苑公司）合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2021）辽民再11号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年9月23日作出（2021）最高法民申4831号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东方公司的委托诉讼代理人孙敬泽、许奔，被申请人九赋公司的委托诉讼代理人周琦、艾明山，原审第三人建设银行的委托诉讼代理人翟志亮、李璘到庭参加诉讼，原审第三人雅苑公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东方公司申请再审请求：1.撤销原一、二审判决，判令驳回九赋公司的起诉；2.一审、二审诉讼费用由九赋公司承担。主要事实和理由：（一）即使东方公司为案涉房屋办理了抵押权注销登记，九赋公司仍无法将该房产变更到其名下，其所称各项损失仍会发生。九赋公司所主张损失的发生与东方公司不存在因果关系，无权要求东方公司进行赔偿。案涉房屋自《协议书》签订至今始终处于被查封状态，因涉诉而无法进行处分，无法进行所有权人的变更登记。（二）《协议书》仅约定东方公司负有配合出具申请解除抵押相关手续的义务，东方公司已经全面完成了该等义务；抵押权最终能否得到解除取决于房屋主管部门的行政审批结果，并非东方公司所能决定的事项。原审法院认定东方公司负有解除案涉房屋抵押权的义务，并要求东方公司在不合理的时间内完成抵押权的解除，法律适用存在严重错误。东方公司在办理案涉房屋抵押权解除过程中，房产部门明确告知因案涉房屋存在司法查封，无法进行抵押权注销登记，一审法院组织各方到大连市房地产交易中心咨询的结果也与此一致。东方公司已全面履行了《协议书》所约定的义务，不存在任何违约行为，完全能够确认案涉房屋未能完成抵押权的注销与东方公司无关。（三）原审法院未能按照最高人民法院（2018）最高法民申5964号民事裁定书的要求查明是否存在其他影响抵押权注销的因素及其作用大小等主要事实，事实认定严重缺漏。九赋公司基于生效的内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（以下简称赤峰中院）（2005）赤法执字第50-8号执行裁定已经取得案涉房屋的实际权利，未因东方公司的行为遭受任何损失，至于其未能实际使用案涉房屋系其他原因所致，与东方公司无关。案涉房屋一直处于查封状态也是导致抵押登记未注销的原因。案涉房屋抵押登记未注销系多方面因素导致。（四）原审判决要求东方公司以1700万元为基础计算违约损失赔偿数额、在基础贷款利率的基础上上浮50%计算利息，均缺乏事实依据、合同依据和法律依据，应当予以纠正。根据《协议书》第5条约定，签订案涉协议的目的在于确保东方公司已到期债权获得清偿，为此东方公司放弃了生效裁判确认的高额利息，若未能按照协议进行清偿，则东方公司原债权不受影响，未约定任何东方公司“违约”时应如何处理的条款。各方当事人签订协议时均明知东方公司已作出巨大让步，所承担的义务也仅限于配合九赋公司、雅苑公司出具相关手续，不存在违约的可能性。东方公司签订协议时能够预见的是：若九赋公司未能支付全部1000万元或《协议书》无效或被撤销，其在实际收到九赋公司款项范围内承担返还义务，无法预见到可能会因《协议书》的签订和履行承担赔偿责任，九赋公司的诉讼请求完全超出了东方公司签订案涉协议的预见范围，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，不应支持。原审判决支持九赋公司全部诉讼请求，存在严重的法律适用错误，应予纠正。

九赋公司答辩称，（一）东方公司提出再审申请违反法定程序，应不予受理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2020修正）第三百八十三条规定，当事人对再审判决、裁定提出申请的，人民法院不予受理。（二）九赋公司的损失是由东方公司的合同违约行为造成的，应由其承担百分之百的过错责任，原审判决其承担赔偿责任事实清楚、证据确实充分，应予维持。1.案涉《协议书》约定东方公司负有为九赋公司办理解除案涉房屋抵押登记等相关手续，证明东方公司存在办理解除抵押登记的义务。2005年6月13日九赋公司替雅苑公司偿还1000万元后，东方公司享有的抵押权得以实现，房产主管部门行政审批通过是东方公司履行案涉抵押手续行为的必然结果。而东方公司怠于履行合同义务，在十多年时间里始终未向行政机关提交解除抵押手续，也未通过法律途径积极履行合同义务，至今没有为九赋公司办理解除抵押登记，应承担违约损害赔偿责任。2.东方公司辩称其不是抵押权人，且案涉房屋自2004年起即处于权属不明、查封状态，即使办理了抵押权注销登记仍无法将房产变更到九赋公司名下，不具有法律依据。根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，东方公司作为金融资产管理公司，在受让建设银行对雅苑公司的债权后，已依法取得该债权的抵押权，享有协助九赋公司办理注销抵押登记的资格，具有相应义务。抵押权注销登记虽然在大类上属于抵押权登记，但其不是增加被查封的房地产负担的登记，故对案涉房屋被查封期间申请的抵押权注销登记，房产机构应当办理。3.关于本案损失与各方责任主体及行政部门的因果关系问题。九赋公司的损失来源为房屋不能过户，就本案各方主体责任而言，在因果关系方面主要有五个涉案主体：东方公司、九赋公司、雅苑公司、建设银行和房屋管理部门。九赋公司与雅苑公司在购买房屋办理过户手续的过程中发现存在建设银行在建工程抵押，而该笔债权当时已经转让给东方公司，因而签订了三方协议。因东方公司未办理解除抵押登记，存在根本违约行为，导致房屋没有过户，无法经营和使用，产生大量的民间借贷利息及为实现物权所发生的不得不支付的额外费用，东方公司应承担全部损失的赔偿责任。九赋公司已经按照《协议书》约定履行了合同义务，对于损失发生没有任何责任，雅苑公司自2005年起一直积极履行三方协议义务，多次与九赋公司到东方公司和建设银行要求办理解除抵押的手续，对此，建设银行已表示愿意配合。雅苑公司与建设银行不存在过错责任和违约行为，雅苑公司对于该损失不应承担责任。《房屋登记办法》第二十二条规定，并不能解读出“房屋在被依法查封期间，房屋登记机构对抵押注销手续一律不予办理”的含义，本案房屋解押手续并不会对房屋查封构成消极影响。4.本案基础法律关系为三方协议，东方公司存在违约，九赋公司为实现债权支付大量费用，购房资金多源于借款，由于房屋抵押权不能解除，房屋十几年来不能出租和使用，借款资金的利息损失就达到两千多万元，房屋出租的可期待利益损失更是达到五、六千万元以上，本案按照银行贷款利率计算赔偿金额，根本不足以弥补九赋公司的实际损失。原审法院确定东方公司应给付九赋公司的违约损失数额计算基数为1700万元、逾期贷款利率的计算标准酌定为在银行同期贷款利率的基础上上浮50%，并无不当。（三）由于东方公司的违约行为，导致九赋公司负债累累，至今尚有大量债务没有清偿，本案所得的赔偿金额尚不足以支付生效裁判和已经强制执行的第三方债权，客观上也说明原审判决赔偿金额根本不足以抵偿东方公司违约行为给九赋公司造成的实际经济损失。请求驳回东方公司的再审请求。

建设银行述称，东方公司声称自三方协议签订后曾多次向建设银行发送相关函件，但建设银行仅于2011年1月收到东方公司发送的相关函件，收到后已及时履行协助配合义务。本案为合同纠纷，建设银行与东方公司、九赋公司不存在合同法律关系，且不存在过错，不应承担责任。

雅苑公司未提交答辩意见。

九赋公司向辽宁省大连市中级人民法院（以下简称一审法院）一审起诉请求：1.判令东方公司履行2005年5月20日签订的三方《协议书》，立即办理撤销对雅苑公司（7-15层）房屋的抵押登记；2.判令东方公司依法承担违约责任，赔偿九赋公司以1700万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮1.5倍，自2005年6月13日起至判决生效日止的经济损失数额；3.判令东方公司依法承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：（一）2000年3月16日，雅苑公司与中国建设银行大连西岗支行（以下简称建行西岗支行）签订借款合同，约定：借款金额为1000万元，借款期限自2000年3月17日至2005年3月16日。同日，双方又签订了一份抵押合同，约定雅苑公司以其所有的位于大连市西岗区××路××号在建工程7-15层（以下简称案涉房屋）为上述借款合同提供抵押担保。双方于2000年3月22日在大连市房地产交易登记中心办理了抵押权设立登记。建行西岗支行依约向雅苑公司发放贷款1000万元，雅苑公司仅偿还利息至2002年9月20日，自2002年9月21日起开始欠息。建银西岗支行起诉至一审法院，要求解除双方签订的借款合同，判令雅苑公司提前偿还借款本金1000万元及还清之日止的利息，确认抵押合同合法有效。2004年9月15日，一审法院作出（2004）大民合初字第128号民事判决：“一、解除中国建设银行大连西岗支行与大连雅苑大酒店有限公司签订的借款合同；二、大连雅苑大酒店有限公司于判决发生法律效力后十日内向中国建设银行大连西岗支行提前偿还借款本金1000万元及利息（自2002年9月21日至判决发生法律效力后十日内按月利率5.49%计算）。逾期给付，按中国人民银行同期流动资金贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息”。2004年6月28日，建行西岗支行与中国信达资产管理公司沈阳办事处（以下简称信达公司）签订债权转让协议，将上述案件的债权转让给后者，并公告通知义务人雅苑公司债权转让事宜。2004年11月29日，信达公司再次通过协议，将上述案件的债权转让给东方公司，同样公告通知义务人雅苑公司有关债权转让事宜。2005年3月28日，建行西岗支行向一审法院申请执行。2005年5月20日，九赋公司、东方公司、雅苑公司签订三方《协议书》，约定：一、就乙方（雅苑公司）所欠甲方（东方公司）（2004）大民合初字第128号民事判决所规定的1000万元本金及利息的债务，甲方同意乙方向甲方偿还现金人民币1000万元后即可视为乙方履行了（2004）大民合初字第128号民事判决书所规定的全部义务。二、由于乙方无力偿还甲方的上述资金，经乙方、丙方（九赋公司）充分协商，由丙方代为偿还甲方上述现金并保证在本协议签订后于2005年6月10日前一次性给付甲方人民币1000万元整。三、丙方从赤峰带汇票来大连，经银行验证其真实性后，甲方应准备撤回执行申请或甲乙双方和解后的法律文书、甲方出具的收款证明及申请解除抵押等相关手续。四、若甲方收到1000万元后，同意将（2004）大民合初字第128号民事判决终结，并承诺办理相关法律手续；如未能履行，经丙方申请后，甲方返还丙方1000万元。五、本协议签字后，乙丙方未能履行本协议要求的义务，本协议不生效。甲方将继续通过法院对乙方的资产予以强制执行以实现抵押权，且本金及利息的偿还额度仍依据（2004）大民合初字第128号民事判决规定计算执行。2005年6月13日，九赋公司替雅苑公司向东方公司支付1000万元。2005年6月10日，东方公司向一审法院提交《撤销执行申请书》。2005年6月15日，一审法院作出（2004）大民合执字第128号民事裁定，裁定变更东方公司作为申请执行人。2005年6月20日，一审法院作出（2004）大民合执字第128号民事裁定，裁定终结执行一审法院（2004）大民合初字第128号民事判决。

2009年10月20日，九赋公司致函东方公司称“…但是根据三方协议大连雅苑大酒店有限公司并没有按协议履行，使抵押权也无法解除，致使三方协议未生效，也使我公司的权益遭到了侵害，经济上受到巨大损失。虽然你办事处于2005年12月25日致函大连雅苑大酒店有限公司督促履行三方协议，但大连雅苑大酒店有限公司拒不配合，致使三方协议无法实施。为此我公司也多次与大连雅苑大酒店有限公司进行协商，但始终未有结果。现已无法解决此事。为了保护我公司的合法权益，目前只有通过法律途径解决，特要求你办事处向大连市中级人民法院申请恢复对（2004）大民合初字第128号民事判决书的执行。以避免给双方都造成损失也避免双方产生新的诉讼。”2011年1月10日，东方公司向建设银行提交《关于协助办理解除抵押手续的函》，请求建设银行协助办理案涉房屋的解除抵押手续。

（二）2003年7月20日，雅苑公司与九赋公司签订《房屋买卖合同》，约定雅苑公司将案涉房屋以1700万元价格出售给九赋公司，九赋公司应在2003年10月20日前付给雅苑公司800万元，雅苑公司应在收到款后三十日内给甲方办完产权过户手续，如因雅苑公司原因使产权证不能按时过户，雅苑公司应承担已付款的15%部分作为违约金。由九赋公司从房价中扣留。签订合同后，九赋公司于2003年10月18日给付雅苑公司800万元。雅苑公司收到款项后，未按约定给九赋公司办理产权过户手续。九赋公司起诉至法院。2004年6月16日，赤峰中院作出（2004）赤民一初字第1号民事调解书，九赋公司与雅苑公司达成如下调解协议：雅苑公司于2004年8月31日前将欠建行西岗支行的贷款1000万元还清解除抵押，九赋公司交付给雅苑公司尾欠房款780万元，雅苑公司给九赋公司办理产权过户手续。到期后雅苑公司未清偿银行贷款，不能办理产权过户手续，则返还九赋公司已付房款800万元并按银行同期贷款利率支付利息。2010年11月9日，赤峰中院作出（2005）赤法执字第50-8号执行裁定书，该裁定书载明，“被执行人雅苑公司以2003年7月20日与九赋公司所签订的房屋买卖合同是虚假合同，其事实根据不存在为由向内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙古高院）提出申诉。内蒙古高院于2007年10月18日以（2007）内高法执监字第4号暂缓执行决定书，对此案暂缓执行，此案进入再审程序。2008年10月20日，赤峰中院经过再审作出（2008）赤民再字第15号民事判决，维持（2004）赤民一初字第1号民事调解书。雅苑公司上诉后，2009年6月1日，内蒙古高院以（2009）内民再终字第6号民事判决，维持赤峰中院（2008）赤民再字第15号民事判决。两级法院再审维持判决送达后，2009年7月25日，申请执行人九赋公司申请对此案恢复执行，要求交付购买的房产。赤峰中院认为，根据（2004）赤民一初字第1号民事调解书，九赋公司以1700万元的价格购买雅苑公司位于大连市西岗区××路××号××层××房屋，已交款800万元。法院调解时达成了协议，九赋公司尚欠雅苑公司房款780万元，在2005年6月10日九赋公司为了解除抵押，替雅苑公司往东方公司交了1000万元的事实应视为雅苑公司履行民事调解书所确定的义务。同时也应视为九赋公司履行了调解书所确定的给付雅苑公司780万元购房款的义务。至此，九赋公司也履行了调解书的全部义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款（十一）项、第二百三十三条第一款（六）项之规定，裁定如下：一、自本裁定书生效之日起申请执行人赤峰九赋经贸有限责任公司即拥有位于大连市西岗区××路××号××层房屋（房屋所有权证号：大房权证西单字第2×**）的所有权。二、终结一审法院（2004）赤民一初字第1号民事调解书的执行。”

（三）2006年11月20日，大连市教委建筑工程公司（以下简称教委公司）将其与雅苑公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院（2004）辽民一房终字第31号判决所确定的债权转让给九赋公司，九赋公司于2006年12月14日代雅苑公司向一审法院垫付250万元案件款。教委公司于2007年10月25日以特快专递形式将债权转让通知实际送达给了债务人雅苑公司，并提供了雅苑公司签收的申通快递清单。2006年12月15日，一审法院向赤峰中院发函，内容如下“我院受理的申请执行人大连市教委建筑工程公司与被执行人大连雅苑大酒店有限公司建设工程合同纠纷执行一案，因赤峰九赋经贸有限公司为被执行人垫付了该案的执行款，该案件已经执结。我院对你院查封的被执行人所有的大连雅苑大酒店第七层房产不再主张权利，可由你院依法处理”。2008年12月17日，一审法院作出（2008）大执审字第307号民事裁定，裁定变更九赋公司为辽宁省高级人民法院（2004）辽民一房终字第31号判决的申请执行人。

（四）2009年12月9日，赤峰昌泰典当有限责任公司（以下简称昌泰典当）诉九赋公司借款合同纠纷一案，赤峰中院作出（2009）赤民三初字第18号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、赤峰九赋经贸有限责任公司于该院拍卖大连雅苑大酒店有限公司房产取得房款20日后偿还赤峰昌泰典当有限责任公司借款本金1000万元，赔偿损失410万元；二、一审案件受理费49262元、财产保全申请费5000元、邮寄费40元，全部由赤峰九赋经贸有限责任公司负担”。

（五）在（2014）大民二初字第6号案件审理过程中，一审法院依照当事人的申请到大连市房地产交易中心就案涉房屋办理抵押权注销登记所需的相关手续进行咨询。该中心工作人员答复：案涉房屋办理抵押权注销登记需抵押人及抵押权人双方共同填写的《房地产抵押权注销登记申请书》（原件），双方身份证明/营业执照（原件及复印件），证明房屋抵押权消灭的材料或在申请书中记载有抵押权消灭的事实。根据《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，房屋在被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机关应当不予登记，而抵押权注销登记为登记的一种，故房屋在法院查封期间不能办理抵押权注销登记。

（六）案涉房屋的抵押权设立登记仍处于正常状态，抵押人为雅苑公司，抵押权人为建行西岗支行。自2004年1月4日开始，案涉房屋一直处于被不同法院依据不同民事裁定书进行查封的状态。其中，2004年1月4日，案涉房屋因九赋公司与雅苑公司(2004)赤民一初字第1号案件，被赤峰中院查封，于2012年7月4日解除查封；2004年6月8日，案涉房屋因教委公司与雅苑公司之间的诉讼纠纷被查封，于2006年6月2日解除查封；2005年5月8日，案涉房屋因杨华、张承勋与雅苑公司、都振彬、于长军、田国军之间的诉讼纠纷被查封，于2007年4月29日解除查封；自2005年11月16日开始，案涉房屋因不同案件多次被轮候查封。截至2014年2月12日，未予解除的查封如下：因苗佩忠与雅苑公司、艾明山、九赋公司(2011)西民初字第1824号案件被大连市西岗区人民法院轮候查封，查封日期为2011年7月15日；因昌泰典当与雅苑公司、九赋公司(2010)赤执字第42-5号案件被赤峰中院轮候查封，查封日期为2012年10月30日；因大连百孚特线缆制造有限公司与雅苑公司、九赋公司、大连颐融投资管理有限公司(2013)大执一字第114号案件被一审法院轮候查封，查封日期为2013年4月9日。

一审判决认为，在原告九赋公司的诉讼请求范围内，结合本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：（一）东方公司在本案中是否存在违约行为；（二）如果东方公司构成违约，应如何确定东方公司应承担的违约责任数额。

针对第一个争议焦点，一审法院认为，九赋公司、东方公司与雅苑公司签订的三方《协议书》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。《协议书》签订后，九赋公司已经按照协议约定于2005年6月13日替雅苑公司向东方公司偿还1000万元。东方公司亦应按照协议约定撤回执行申请、出具收款证明并协助九赋公司办理案涉房屋解除抵押等相关手续。本案中，三方《协议书》并未约定东方公司办理解除抵押登记手续的期限，从公平原则出发，结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，确定东方公司在实现债权即2005年6月13日后90日内作为协助九赋公司办理解除抵押登记手续的期限较为适宜。而本案中，东方公司在实现对雅苑公司的债权后，除在2011年1月10日向建设银行提交《关于协助办理解除抵押手续的函》外，未采取任何协助九赋公司消除案涉抵押手续的行为措施，致使九赋公司至今未能办理过户登记手续，东方公司已构成违约，应承担相应的违约责任。

关于东方公司辩称抵押权注销登记需要抵押人及抵押权人出具相关的手续方可办理，东方公司不是抵押权人，不能办理涤除抵押权的相关手续一节。一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。本案中，东方公司作为金融资产管理公司，在受让建行西岗支行对雅苑公司的债权后，已依法取得该债权的抵押权。其既享有协助九赋公司办理注销抵押权登记的资格，亦具有相应的义务。对于东方公司的上述抗辩，一审法院不予采纳。

关于东方公司辩称，本案未能办理解除抵押手续系因案涉房屋自2004年起即处于查封状态，根据《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，房屋在被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机关应当不予登记，而抵押权注销登记为登记的一种，故而导致案涉房屋在法院查封期间不能办理抵押权注销登记，东方公司对此并无过错一节。一审法院认为，《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行，如前所述，东方公司应在实现债权90日内即2005年9月12日前履行协助九赋公司办理解除案涉房屋抵押权登记的义务，此时的解除抵押登记行为并不受《房屋登记办法》的约束。东方公司不但未在2005年9月12日前履行义务，且直至《房屋登记办法》正式实施时仍未能履行义务，已构成严重违约。东方公司的上述抗辩，一审法院不予采纳。

关于东方公司辩称，因九赋公司与雅苑公司关于案涉房屋的买卖纠纷案件进入再审，导致案涉房屋的权属处于不确定状态，故而导致未能及时办理解除抵押登记手续一节。一审法院认为，九赋公司与雅苑公司关于案涉房屋买卖纠纷案件进入再审的时间为2007年，远在东方公司应履行协助解除抵押手续的合理期限之后，九赋公司与雅苑公司之间的再审纠纷并不影响东方公司在2005年9月12日前履行义务，亦不影响案涉抵押权登记的注销。对于东方公司的上述抗辩，一审法院亦不予采纳。

针对第二个争议焦点，一审法院认为，东方公司已然未能在合理期限内履行协助办理解除抵押登记手续的义务，造成九赋公司至今仍未能解除相关抵押登记，进而不能为九赋公司购买的雅苑公司7-15层房屋办理过户登记手续，从而造成九赋公司因不能及时、充分行使对案涉房屋的物权而造成巨大损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，三方《协议书》并未约定一方违约时应承担的违约金数额，亦未约定因一方违约所造成的损失赔偿计算方法，而九赋公司的实际损失虽必然存在但又难以确定。在此情况下，本案参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，对于因东方公司不履行合同义务造成九赋公司在合理期限（东方公司实现债权90日）内未能取得房屋权属证书，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定违约方东方公司应承担的违约责任数额较为适宜。故本案中，东方公司应给付九赋公司赔偿款的数额为以1700万元为基数，自2005年9月12日起（东方公司于2015年6月13日实现债权后的90日）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑到东方公司的严重违约情节，为体现赔偿金的惩罚性，本案逾期贷款利率的计算标准以在银行同期贷款利率的基础上上浮50%为宜。又因《中国人民银行公告（2019）第15号—关于中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告》第一条规定：自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。故本案自2019年8月20日后的逾期贷款利率应在全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮50%。

本案中，办理解除抵押权登记的权力机关为房屋登记管理部门，东方公司作为三方《协议书》的一方当事人，仅负有协助九赋公司办理解除抵押登记手续的义务，九赋公司主张东方公司直接办理撤销案涉房屋抵押登记的诉讼主张一审法院不予支持。

一审法院判决：一、东方公司履行其于2005年5月20日与九赋公司、雅苑公司签订的《协议书》，于一审判决生效后十日内出具申请解除抵押登记的相关手续；二、东方公司于判决生效之日起十日内给付九赋公司赔偿款（赔偿款计算方法为：以1700万元为基数，自2005年9月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至一审判决确定的给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；三、驳回九赋公司的其他诉讼请求。

东方公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回九赋公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由九赋公司承担。

二审法院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为，本案主要存在以下两个方面的争议：（一）关于违约责任认定问题。本案案由为合同纠纷，并非物权争议，而案涉合同为2005年5月20日东方公司、九赋公司、雅苑公司三方签订的《协议书》，其主要内容为：“一、就乙方（雅苑公司）所欠甲方（东方公司）（2004）大民合初字第128号民事判决所规定的1000万元本金及利息的债务，甲方同意乙方向甲方偿还现金人民币1000万元后即可视为乙方履行了（2004）大民合初字第128号民事判决书所规定的全部义务。二、由于乙方无力偿还甲方的上述资金，经乙方、丙方（九赋公司）充分协商，由丙方代为偿还甲方上述现金并保证在本协议签订后于2005年6月10日前一次性给付甲方人民币1000万元整。三、丙方从赤峰带汇票来大连，经银行验证其真实性后，甲方应准备撤回执行申请或甲乙双方和解后的法律文书、甲方出具的收款证明及申请解除抵押等相关手续。四、若甲方收到1000万元后，同意将（2004）大民合初字第128号民事判决终结，并承诺办理相关法律手续；如未能履行，经丙方申请后，甲方返还丙方1000万元。……”本案中，上述协议加盖有三方合同当事人的公章，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。且各方当事人对上述协议的效力亦无异议。在协议签订之前，通过一系列债权转让行为，东方公司拥有了对雅苑公司的1000万元债权，且依法成为雅苑公司涉案房产的抵押权人。而雅苑公司与九赋公司之间又存在着房屋买卖合同关系。在协议签订之后，当九赋公司依约代雅苑公司向东方公司支付了1000万元之后，东方公司即负担了解除上述抵押权的义务。之后，雅苑公司与九赋公司之间签订房屋买卖合同的目的方能完全实现。但在九赋公司依约向东方公司支付了1000万元之后，东方公司未能依约履行其应承担的解除该项抵押权的合同义务，故一审认定东方公司存在违约行为，并判令其继续履行合同义务并向九赋公司承担违约责任，并无不当。

（二）关于违约责任承担范围的认定问题。本案中，案涉三方协议并未对违约金的赔偿数额及计算方式作出明确约定。一审从公平原则出发，结合本案实际情况，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，确定东方公司履行合同义务的合理期限，并无不当。同时，一审判决以1700万元为基数，计算东方公司应给付九赋公司的违约损失赔偿数额，并无不当。首先，是基于本案的基础法律关系即三方《协议书》，该协议内容为九赋公司向东方公司支付1000万元、东方公司解除抵押权。而东方公司存在违约，故一审判决将合同约定的该1000万元作为违约损失赔偿计算的基础数额并无不当。其次，2003年7月20日，雅苑公司与九赋公司签订《房屋买卖合同》，约定雅苑公司将案涉房屋以1700万元价格出售给九赋公司，九赋公司应在2003年10月20日前付给雅苑公司800万元，雅苑公司应在收到款后三十日内给甲方办完产权过户手续。签订合同后，九赋公司于2003年10月18日给付雅苑公司800万元。后因东方公司未履行案涉三方《协议书》所约定的解除抵押权义务，致使雅苑公司无法将案涉房屋登记过户给九赋公司，又因抵押负担的存在，致使房屋价值的实现存在着切实的障碍，客观上亦造成九赋公司的实际损失，故一审判决将该购房款作为违约损失赔偿计算的基础数额亦无不当。再者，2004年6月16日，赤峰中院作出（2004）赤民一初字第1号民事调解书，九赋公司与雅苑公司达成如下调解协议：雅苑公司于2004年8月31日前将欠建行西岗支行的贷款1000万元还清解除抵押，九赋公司交付给雅苑公司尾欠房款780万元，雅苑公司给九赋公司办理产权过户手续。之后，依据前述三方协议，九赋公司替雅苑公司向东方公司代偿1000万元债务，东方公司受领1000万元后，即负有解除案涉房屋抵押权的义务，该1000万元与此前已经支付给雅苑公司的800万元购房款共同完成了九赋公司所负担的案涉《房屋买卖合同》的支付义务。故一审法院以1700万元为基数计算违约损失的赔偿数额，并无不当。此外，由于东方公司于2005年6月13日依协议受领九赋公司向其支付的1000万元以后，至今仍未履行其应负的解除抵押权的合同义务，属于严重违约，故一审将本案逾期贷款利率的计算标准酌定为在银行同期贷款利率的基础上上浮50%，并无不当。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117490元，由东方公司负担。

本院再审期间，各方当事人均未提供新的证据。对于一、二审法院查明的事实，本院予以确认。

本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百五十二条的规定，再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人依法可以申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉。据此，再审撤销原判发回一审法院重审，当事人的诉讼恢复至原一审裁判之前的状态，一审法院对当事人之间的争议重新进行审理，该程序并非再审审理程序的延续，作出的生效裁判亦非再审裁判，当事人不服的，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定申请再审。东方公司申请再审的（2021）辽民再11号民事判决，系本案再审后将案件发回重审作出的生效裁判，属于本院再审受理范围。

根据各方当事人的诉辩意见及案件审理情况，本案的争议焦点为：（一）东方公司是否违约；（二）九赋公司诉请的损失与东方公司违约行为是否具有因果关系；（三）东方公司应承担何种违约责任。结合案件事实及相关法律规定，本院评析如下：

一、关于东方公司是否违约问题

2005年5月20日签订的三方《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。关于东方公司的案涉合同义务，该《协议书》约定：“三、丙方（九赋公司）从赤峰带汇票来大连，经银行验证其真实性后，甲方（东方公司）应准备撤回执行申请或甲乙双方和解后的法律文书、甲方出具的收款证明及申请解除抵押等相关手续。”而注销抵押权登记系行政行为，由登记机关审查注销申请并依法作出处理。故东方公司的案涉合同义务应为出具申请解除抵押等相关手续。二审判决认为东方公司的合同义务为解除抵押登记，有所不当，应予纠正。

案涉三方《协议书》虽未对东方公司出具申请解除抵押等相关手续的时间进行约定。但依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，东方公司在签订案涉《协议书》时已知其合同义务在于协助解除案涉房屋抵押登记，其应及时履行合同义务。2005年6月13日九赋公司已依照《协议书》约定替雅苑公司向东方公司支付了1000万元，履行了合同义务。而东方公司能够举证证明其履行案涉合同义务的时间，为2011年1月10日其向建设银行提交《关于协助办理解除抵押手续的函》，距其实现合同债权已逾五年，有违社会常理和商业习惯，应属迟延履行。原审判决据此认定东方公司违约，有事实和法律依据，本院予以确认。同时，鉴于实践中办理注销抵押登记对于申请相关材料存在出具时间要求，原审法院判令东方公司出具申请解除抵押等相关手续，并无不当。

东方公司辩称其曾于2005年8月27日、2005年11月23日向建设银行提交《解除抵押情况说明》《申请函》，并称2009年10月20日九赋公司曾致函东方公司称因雅苑公司不配合导致无法解除抵押，欲以此证明东方公司及时履行了合同义务。但东方公司提交的《解除抵押情况说明》《申请函》均系复印件，且无建设银行签收手续，建设银行否认收到上述函件。2009年10月20日九赋公司致东方公司的函件，亦不能证明东方公司2011年1月10日前曾出具申请解除抵押等相关手续。故对东方公司此项再审主张，本院不予支持。

二、关于九赋公司诉请的损失与东方公司违约行为是否具有因果关系问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，九赋公司以东方公司违约为由主张损失赔偿，应当就该损失系东方公司违约行为造成、该损失与东方公司违约行为之间存在因果关系承担举证责任，损失赔偿亦限于缔约时对方可以预见的范围。但综合分析九赋公司举证情况，本院尚不能认定其诉请的损失与东方公司的违约行为之间存在因果关系。具体评析如下：

首先，案涉房屋自《协议书》签订至九赋公司提起本案一审诉讼，始终处于被查封状态（其中包括因九赋公司所负债务被查封），存在不能及时办理抵押权注销登记的客观情况。案涉房屋被查封均非东方公司申请，东方公司亦不负有去除案涉房屋被查封状态的义务。2009年10月20日九赋公司致东方公司的函件中，九赋公司自述2009年10月20日之前案涉房屋未能办理解除抵押手续的原因在于雅苑公司不配合。2011年1月10日东方公司向建设银行提交《关于协助办理解除抵押手续的函》后，案涉房屋仍未能解除抵押的事实亦证明，案涉房屋抵押登记未能注销，主要原因是案涉房屋始终处于被查封状态，而非东方公司违约行为所导致。

其次，本案九赋公司诉请的损失，实际为取得案涉房屋所有权所付出的成本及取得所有权后的预期收益。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，案涉房屋抵押权的存在，并不能阻碍房屋所有权人对案涉房屋的占有、使用和收益，仅可能限制其对房屋的处分。根据原审查明双方无异议的事实，雅苑公司系案涉房屋登记的所有权人，后九赋公司依据其与雅苑公司之间买卖合同纠纷调解书申请执行，并在2010年11月9日依据赤峰中院（2005）赤法执字第50-8号执行裁定取得了案涉房屋所有权。因此，东方公司是否履行出具申请解除抵押等相关手续的案涉合同义务，与九赋公司能否取得案涉房产所有权以及何时取得所有权并无直接关联。本案九赋公司并未提供证据证明其取得案涉房屋所有权后存在处分不能且该处分不能系由东方公司违约行为造成。自案涉《协议书》签订至九赋公司提起一审诉讼，案涉房屋一直处于查封状态，客观上亦不具备处分条件。故此，原审判决认定九赋公司诉请的损失与东方公司违约行为具有因果关系，缺乏事实和法律依据，应予纠正。

三、关于东方公司应承担何种违约责任问题

《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”案涉《协议书》虽未约定东方公司违约时应承担何种违约责任，但根据公平原则，东方公司存在违约，依法应对其违约行为给九赋公司造成的损失承担相应责任。关于违约责任的确定。案涉《协议书》第四条约定“若甲方（东方公司）收到1000万元后，同意将（2004）大民合初字第128号民事判决终结，并承诺办理相关法律手续；如未能履行，经丙方（九赋公司）申请后，甲方返还丙方1000万元”。东方公司基于案涉《协议书》在2005年6月13日九赋公司给付其1000万元后即实现了合同债权，但直至2011年1月10日东方公司方履行合同义务。在东方公司迟延履行合同义务的五年余时间里，案涉1000万元产生的利息应视为九赋公司的损失，东方公司应予赔偿。

关于该利息损失的起算点，应自东方公司履约期限届满之日起计算。案涉《协议书》虽未约定东方公司的履约期限，但考虑到东方公司履约过程中需协调其他当事人等实际情况，原审法院酌定东方公司履行义务的合理期限为90日，符合案件实际，故利息损失的起算点应为2005年9月12日。关于该利息损失的截止点。2010年11月9日赤峰中院裁定案涉房屋所有权归九赋公司所有，并载明九赋公司替雅苑公司给付东方公司案涉1000万元视为其履行了调解书确定的给付雅苑公司购房款的义务。因此，该执行裁定作出的时间，可以认定为计算利息损失的截止点。综上，东方公司应赔偿九赋公司案涉1000万元的利息损失，计算方式为以1000万元为基数，从2005年9月12日起至2010年11月9日止的利息，为3479691.67元。

综上，东方公司的再审理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第二款之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2021）辽民再11号民事判决；撤销辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民再38号民事判决第二、三项；

二、维持辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民再38号民事判决第一项；

三、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司于本判决生效之日起十日内给付赤峰九赋经贸有限责任公司赔偿款3479691.67元（赔偿款计算方式为：以1000万元为基数，自2005年9月12日起至2010年11月9日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；

四、驳回赤峰九赋经贸有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费117490元，由赤峰九赋经贸有限责任公司负担91856元，中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担25634元；二审案件受理费117490元，由赤峰九赋经贸有限责任公司负担91856元，中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担25634元。

本判决为终审判决。

审判长　麻锦亮

审判员　孙勇进

审判员　欧海燕

二〇二二年七月十五日

法官助理　赵春玲

书记员　王晓婷