陕西省恒立建设（集团）有限公司、黄米楼等所有权确认纠纷民事再审民事判决书

审理法院：　陕西省高级人民法院

案　　号：　（2022）陕民再128号

案　　由：　所有权确认纠纷

裁判日期：　2022年11月08日

陕西省高级人民法院

民事判决书

（2022）陕民再128号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陕西省恒立建设(集团)有限公司。住所地:宝鸡市渭滨区新建路东段3号。

法定代表人:严宝文，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐芦，陕西标立律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：黄米楼。

委托诉讼代理人：张存录，男，系黄米楼丈夫。

委托诉讼代理人：杨文杰，陕西秦轩律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司。住所地：宝鸡市高新区赛特路18号。

法定代表人：权广科，该公司总经理。

委托诉讼代理人：白小红，女，该公司员工。

一审第三人、二审上诉人：吕银乾。

再审申请人陕西省恒立建设（集团）有限公司（以下简称恒立公司）因与被申请人黄米楼、宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）及一审第三人、二审被上诉人吕银乾所有权确认纠纷一案，不服陕西省宝鸡市中级人民法院（2021）陕03民终1280号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2022）陕民申173号民事裁定，提审本案，于2022年10月13日开庭审理了本案。再审申请人恒立公司的委托诉讼代理人徐芦、被申请人黄米楼的委托诉讼代理人杨文杰、虹桥公司的委托诉讼代理人白小红及一审第三人、二审上诉人吕银乾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

恒立公司申请再审称，一、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，故被申请人黄米楼不享有案涉房产的所有权，仅享有债权请求权，即请求虹桥公司履行商品房买卖合同，交付房产的权利，而一审判决适用《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第三十三条、第三十四条，第三十五条、第三十六条第三十七条之规定，判决黄米楼拥有涉案房产的所有权显系适用法律错误。二、应当参加诉讼的当事人未参加本案诉讼。虹桥公司与田宗锁签订商品房买卖合同在先，与黄米楼签订合同在后。一审中恒立公司提交了田宗锁与虹桥公司签订的商品房买卖合同，一审判决认为该合同已终止履行，没有任何事实依据。田宗锁应当以有独立请求权的第三人参加诉讼。二审中田宗锁书面申请参加本案诉讼，被二审法院不予同意，剥夺了田宗锁的权利。综上请求：1.撤销一、二审判决，依法再审；2.驳回黄米楼的全部诉讼请求；3.准许案外人田宗锁作为第三人参加本案诉讼，判决虹桥公司与田宗锁履行《商品房买卖合同》；4.本案一审、二审诉讼费由被申请人承担。

黄米楼提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一、虹桥公司对房屋具有合法所有权和处分权，将房屋卖给黄米楼并无不当。其与虹桥公司购房真实合法有效，已办理交付，领取了钥匙入住。其购买房屋签订国家制式商品房买卖合同，在宝鸡市住建局网签备案，经宝鸡高新技术产业开发区管理委员会（以下简称宝鸡高新管委会）牵头成立的调查组形成的调查报告，高新区管委会、恒立公司、虹桥公司三方联合形成解决方案，黄米楼从高新管委会领取钥匙，并交纳了剩余房款，恒立公司为黄米楼办理了入住手续，并收取了后期费用。二、黄米楼请求交付房屋债权有优先性，其债权属于物权期待权，根据司法解释具有优先性。在建设工程尚未办理商品房预售，未办理备案手续，恒立公司只有代理属性。恒立公司以虹桥公司名义进行房屋销售，黄米楼的合同在虹桥公司签订合同时，虹桥公司有预售许可证，但是在此之前，虹桥公司与田宗锁合同发生时还没有预售许可证。恒立公司将抵账的房屋都挂在股东名下，田宗锁实际与虹桥公司并没有买卖协议，申请人说应当履行田宗锁和虹桥公司的协议，其两方之间实际是虚构的法律行为。三、开发商、建筑商签订的垫付工程款协议是严重违法行为，黄米楼不认可。四、渭滨区人民法院已于2021年12月20日执行结束，黄米楼交纳了契税、物业等费用，已正常入住。本案不适宜再审，且已经执行完毕，房屋现在已由黄米楼装修入住，再审属于浪费司法资源。五、从程序上，田宗锁无权在二审程序中作为当事人参加诉讼。从实体上讲，黄米楼签订网签合同时，田宗锁的网签合同已经注销，其买卖关系已经消灭，也就不存在对案涉房屋的请求权。

虹桥公司提交意见称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒立公司申请再审的理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。2011年3月26日虹桥公司与恒立公司虽然签订协议书，约定将高新茗苑10-14层预售给恒立公司，约定预售证办下来恒立公司才能以虹桥公司名义对外签订购房合同和开具收款收据。恒立公司未取得案涉房屋的所有权，其无权处分案涉房产。二、虹桥公司与黄米楼签订的房屋买卖合同有效，在黄米楼按照约定支付购房款后，其依法享有房屋的所有权，且已交付使用，恒立公司也收取了黄米楼交付的房款和契税等费用。

吕银乾提交意见称，案涉房子是由其购买的。

恒立公司向一审法院起诉请求：依法确认位于渭滨区火炬路25号“高新茗苑”小区1幢1单元1202号住宅楼归原告所有。

黄米楼向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉原告具有消费者房屋交付优先请求权；2.请求确认反诉原告具有讼争房屋所有权；3.请求反诉被告停止侵害、恢复原状或赔偿损失；4.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费、保全费和保全保险费。

一审法院认定事实：2012年7月31日，被告（反诉原告）黄米楼与第三人虹桥公司签订高新茗苑商品房认购书，后又签订了合同编号为YS00078223的《商品房买卖合同》，约定购买位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号（高新茗苑1单元12层1202号或虹桥茗苑1单元12层1202号均为相同房屋，只是称谓不同）的住房一套，每平方米单价2800元，总价款415016元。被告（反诉原告）黄米楼自2012年9月11日起先后分七次向第三人虹桥公司支付了房款36万元，后通过转账向案外人陕西恒立地产有限公司支付房款55016元及维修基金等费用20142.60元。被告黄米楼提供的宝鸡市不动产登记中心房产信息查询证明载明“黄米楼，身份证号码6501031956********，在渭滨区火炬路25号1单元1202号有壹处预售房登记信息”。宝鸡高新管委会将房屋钥匙交付给被告黄米楼，因原告恒立公司实际占有，未能完成交付。

第三人虹桥公司开发的渭滨区火炬路25号地产项目系原告恒立公司承建，双方因为开发项目报建等问题发生争议，第三人虹桥公司（协议甲方）与原告恒立公司（协议乙方）于2011年3月26日签订协议书约定，将“虹桥茗苑”项目已主体完工的10层、11层、12层、13层和14层共五层40户住宅楼合计面积约（981平方米×5层）4905平方米，按3500元／平方米计算房价共计17167500.00元定向销售给原告恒立公司，其中1000万元支付工程进度款，其余由原告代第三人虹桥公司向案外人支付。打包定向销售给原告的房产原告应以第三人名义处置，对外开具第三人收款收据、税票等各类财务手续，签订销售合同并办理房产证书；第三人先期给原告40套盖财务专用章的收款收据，按单价3500元／平方米填写金额，未用完及作废票据如数退还给第三人。

原告恒立公司向法庭提供了一份合同编号为YS00075732的《商品房买卖合同》，出卖人为第三人虹桥公司，买受人为田宗锁，房屋为渭滨区火炬路25号1单元1202号，涉案标的与被告黄米楼的相同。

第三人吕银乾向法庭提供了一份《住房买卖协议》，出卖方原告恒立公司（协议甲方），买受方第三人吕银乾（协议乙方），协议载明“…一、甲方自愿将座落于渭滨区火炬路25号虹桥茗苑1单元1202房建筑面积148.22平方米（该房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积）的住宅房屋出卖给乙方所有，乙方自愿买受该住宅房屋。…三、付款方式1、乙方按照双方约定的房屋成交价款，在双方签订房屋买卖协议后十五之内，以现金方式支付给甲方。…四、其他约定4、甲方应联系开发商或物业管理部门，在收到该房屋价款时现场与乙方共同查验房屋，按图纸设计要求将房屋交给乙方。”第三人吕银乾提供了收款收据，涉案标的与被告黄米楼的相同。

一审法院认为，合同是物权变动的原因行为，物权是合同履行后果行为，物权的确认应当围绕合同的履行展开，确定优先顺序，进而确定权利的归属。法庭将围绕双方的争议焦点，进行细致分析，逐一审慎裁断。

关于原告恒立公司要求确认位于渭滨区火炬路25号“高新茗苑”小区1幢1单元1202号住宅归其所有的请求，取决于第三人虹桥公司与原告恒立公司于2011年3月26日签订的协议书效力及履行后法律效果。

第三人虹桥公司与原告恒立公司于2011年3月26日签订的协议书，系依法达成，并不违反法律规定，应当确认有效，关键是该协议法律性质的确定，该协议虽然有定向销售之名，却无定向销售之实，仅为被告恒立公司确定了代卖的权利，属于债权行为，不发生物权变动的后果，涉案标的物仍然属于第三人虹桥公司所有，而且在协议签订时，涉案房屋不过是期房，并不是已经竣工验收的现房，原告恒立公司不能以自己名义对外销售，只能以已经取得预售许可证的第三人虹桥公司名义对外销售。

协议的关键在于履行，履行后，协议的权利义务才能兑现，也会在履行中出现一方或多方不履行协议的情况，至于产生损失应当按协议约定违约责任予以处理，不能依据该协议否定当事人与其他人签订的协议。本案中，第三人虹桥公司虽将包括被告黄米楼在内房屋由原告恒立公司代卖，但第三人虹桥公司将涉案房屋卖与被告黄米楼的行为，仅产生第三人虹桥公司履行2011年3月26日签订的协议书的违约行为，不影响第三人虹桥公司将涉案房屋卖与被告黄米楼行为的效力，原告恒立公司以此否定第三人虹桥公司将涉案房屋卖与被告黄米楼行为的效力没有依据，该院不予采纳。

因此，原告恒立公司难以依据其与第三人虹桥公司于2011年3月26日签订的协议书获取渭滨区火炬路25号“高新茗苑”小区1幢1单元1202号住宅所有权，因为该协议没有适当履行，而且与其提供的于2012年8月3日签订YS00075732《商品房买卖合同》，出卖人为第三人虹桥公司，买受人为田宗锁的证据矛盾，故原告恒立公司的诉讼请求不能成立，该院不予支持。

二、关于第三人吕银乾提出的依法确认位于渭滨区火炬路25号“高新茗苑”小区1幢1单元1202号住宅归其所有的请求，取决于原告恒立公司与第三人吕银乾2012年11月28日签订的《住房买卖协议》的效力及履行情况。因为在该协议签订时，涉案房屋并未成为现房，而是期房，期房的销售者，必须取得预售许可证，原告恒立公司是建筑商自然不能获得涉案房屋的预售许可证，其所签《住房买卖协议》不发生法律效力，原告恒立公司基于对建筑物的占有，将房屋交由第三人吕银乾使用没有依据，第三人吕银乾对涉案房屋的占有属于非法占有，应当交还。第三人吕银乾所受损失，应当依法向原告恒立公司主张。因第三人吕银乾未缴纳相应诉讼费用，故对其请求应否支持，仅予以论述，不做处理。

三、关于合同编号为YS00075732《商品房买卖合同》的效力。该合同系第三人虹桥公司与田宗锁在2012年8月3日所签，按原告恒立公司提供证据，涉案房屋渭滨区火炬路25号1单元1202号房屋先卖给田宗锁，又被原告恒立公司在2012年11月28卖与第三人吕银乾，属于典型的一房多卖，该合同后来已终止履行，不予审理。

四、关于被告黄米楼提出的：1.请求确认反诉原告具有消费者房屋交付优先请求权。2.请求确认反诉原告具有讼争房屋所有权。3.请求反诉被告停止侵害、恢复原状或赔偿损失。4.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费、保全费和保全保险费的诉讼请求，取决于合同编号为合同编号为YS00078223《商品房买卖合同》的效力及履行情况。

合同编号为YS00078223《商品房买卖合同》系被告黄米楼与第三人虹桥公司所签，并已提交网签备案，合同系依法签订，并无违反法律的强制性规定，自属有效，法庭赋予其效力，作为处理依据。被告黄米楼已经履行了支付价款的义务，第三人虹桥公司、案外人陕西恒立地产有限公司也已交房，只是由于第三人虹桥公司与原告恒立公司发生争议，导致被告黄米楼无法实际占有，并使用该不动产。在本案商品房预售合同纠纷中，被告黄米楼与第三人虹桥公司所签合同编号为YS00078223《商品房买卖合同》设定了双方的权利义务，被告黄米楼与第三人虹桥公司均已履行，履行完毕后，被告黄米楼自然获得渭滨区火炬路25号1单元1202号房屋的所有权，因此，被告黄米楼请求确认拥有位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号住房所有权，理由正当，予以支持。原告恒立公司依据其与第三人虹桥公司于2011年3月26日签订的协议书，履行发生争议，阻止被告黄米楼行使对宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元10层1002号住房的权利，并将房屋交由第三人吕银乾占有使用，没有正当的法律依据，应当承担必要的法律责任，故被告黄米楼请求原告立即停止对位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号住房的一切侵害行为并恢复该住房原状的请求，理由正当，予以支持。至于被告黄米楼提出的请求确认反诉原告具有消费者房屋交付优先请求权的主张，法律上并无此项权利，该项请求不当，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）恒立公司的诉讼请求。二、确认被告（反诉原告）黄米楼对位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号住房拥有所有权。三、原告（反诉被告）恒立公司立即停止对位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号住房的一切侵害行为并恢复该住房的原状。四、驳回被告（反诉原告）黄米楼的其他诉讼请求。原告（反诉被告）恒立公司交纳的本诉案件受理费100元，被告（反诉原告）黄米楼缴纳的反诉受理费50元，保全费2600元，均由原告（反诉被告）恒立公司承担。

恒立公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销渭滨区人民法院（2019）陕0302民初3036号民事判决，依法改判支持上诉人并驳回被上诉人黄米楼一审的所有诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序错误。1.本案被上诉人黄米楼反诉的诉求，实为根据其与另一被上诉人虹桥公司签订的《商品房买卖合同》的购房纠纷，该《商品房买卖合同》第19条明确约定仲裁条款，即该合同涉及的纠纷应通过宝鸡仲裁委员会仲裁解决，一审对此未予审查的行为实为事实不清，也涉及程序错误。2.一审认定被上诉人黄米楼与虹桥公司《商品房买卖合同》有效并均已履行了合同义务，证据不足，系认定错误。3.本案涉案房屋第一手合法买受人是恒立公司及田宗锁，此后的实际接手买受人是第三人吕银乾。被上诉人黄米楼不是该房屋的第一手买受人，其是一房多卖的积极参与者，如其购买行为属实，其也应提供真实的交易记录和通过仲裁涉案房屋的开发商虹桥公司去解除他们之间的商品房买卖合同，并主张违约责任去维权，而不应该通过诉讼伤及先购买者的权利来实现自己的权益。4.本案上诉人已取得涉案楼盘土地的使用权。5.被上诉人存在一审证据造假行为，实质就是虹桥公司与被上诉人串通对上诉人进行诉讼围攻的恶意行为。

经审理查明，一审法院查明事实属实。

二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据各方当事人的诉辩意见，本案二审阶段争议焦点为：案涉的位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号房屋的所有权归属问题。2011年3月26日，上诉人恒立公司和被上诉人虹桥公司所签《协议书》，不能体现房屋买卖合同的真实意思表示，只是双方为解决债务问题的一种变通方式，案涉房屋并未变更登记在恒立公司名下，故恒立公司依据该《协议书》并不能引起案涉房屋的权属变动，案涉房屋仍属虹桥公司，故上诉人恒立公司以该《协议书》为依据主张案涉房屋的所有权于法无据。

被上诉人黄米楼与虹桥公司于2012年7月31日签订的《高新茗苑商品房认购书》及随后签订的合同编号为YS00078223的《商品房买卖合同》，双方建立了房屋买卖合同法律关系，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方对案涉房屋在登记机关办理了预告登记，黄米楼自2012年9月11日起先后分七次向虹桥公司支付了房款36万元，后通过转账向案外人陕西恒立地产有限公司支付房款55016元及维修基金等费用20142.60元。一审确认被上诉人黄米楼对位于宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202号住房拥有所有权并无不当。关于本案管辖，一审已进行了详尽的分析，意思表示明确，对此亦无补充，对一审依法审理本案予以支持。

另，因上诉人吕银乾在一审审理阶段未缴纳相应诉讼费用，对其请求一审法院不做处理。故对其上诉请求亦不予审理。

综上，上诉人恒立公司的上诉理由依据不足，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人恒立公司负担。上诉人吕银乾预交的二审案件受理费100元，予以退还。

再审中，黄米楼提交了以下新证据：1.房屋登记查询信息表，证明案涉房屋办理了预售登记。2.房屋交接申请表和房屋纠纷协议，证明房屋交付后，2022年2月11日，黄米楼、吕银乾与恒立公司签订协议，约定案涉房屋由黄米楼进行装修，证明该纠纷完全了结。3.收款收据，证明黄米楼向恒立公司交了暖气装修费、契税、天然气配套工程费，款项交给恒立公司之后，恒立公司才让黄米楼进小区进行装修。此外，还有半年的物业费、清理垃圾费、锅炉电费、电梯费等都交给恒立公司。

恒立公司质证认为，1.对房屋登记查询信息表没有异议，登记只能证明黄米楼与虹桥公司的房屋买卖合同，只是合同关系，不是物权关系；2.对签订的房屋纠纷协议真实性不认可，该协议没有公司盖章，也不是公司法定代表人签字，该协议并不能说明是恒立公司和黄米楼进行了有关纠纷的处理，房屋交接申请是黄米楼单方的申请，没有恒立公司签字或者盖章，没有证明作用。3.收款收据盖的不是恒立公司公章，是项目部的章子，只能证实这是物业收的费用，与恒立公司没有关系。

虹桥公司质证认为，1.对黄米楼提供的房屋登记查询信息表真实性、证明目的都认可，网签预售能证明黄米楼和虹桥公司完成了买卖。2.对房屋纠纷协议真实性和证明目的都认可，恒立公司虽然没有盖章，现小区就是由恒立公司委派的人在管理。3.对收款收据真实性和证明目的都认可，收费章虽然不是恒立公司，但是恒立公司的高新茗苑项目部，目前还处于建设状态，项目没有完全交付。

吕银乾无质证意见。

本院对黄米楼提供的证据的真实性予以认可，对其证明目的将结合其他事实予以认定。

本院对原审查明的事实予以确认。另查明：2015年4月27日，宝鸡市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室就“高新茗苑小区业主信访事项调处”问题形成会议纪要，纪要内容为“1.高新区管委会是处理此问题的主体单位…；2.依据法规及事实由高新区规划局尽快完善相应规划手续，高新区负责处理到位，并建议公安高新分局对开发商伪造公文、私刻公章一事进行依法处理；3.对剩余房源建立共管（高新区与开发商）账户，15层至26层手续补办后，市住建局完善网签备案，销售收入主要用于解决开发商与建筑商之间的经济纠纷和项目后期费用…”。2017年10月11日，在宝鸡高新管委会工作组的指导和协调下，恒立公司与虹桥公司就高新茗苑项目相关问题解决方案达成协议，形成《关于解决高新茗苑项目问题的方案》，该方案包括三部分内容：房源问题、恒立公司与虹桥公司债务与债权确认问题、解决方案，其中解决方案第一部分载明“在宝鸡高新技术开发区管理委员会工作组的主持下，恒立公司首期拿出80套房源安排业主入住。虹桥公司自愿向宝鸡高新管委会写出无偿将火炬路25号宗地使用权变更过户到恒立公司名下的申请，并与恒立公司签订变更土地协议书”，黄米楼在该80户之中，通过宝鸡高新管委会把钥匙交给了黄米楼，并向黄米楼发出了交房通知单。

2018年9月30日，陕西恒立地产有限公司收取了黄米楼下欠房款55016元和公共维修基金、测绘费、数字电视初装费、天然气用户工程安装等费用20142.6元，并出具了5支收款收据。

黄米楼申请对案涉房屋进行保全，2019年9月27日，渭滨区人民法院作出（2019）陕0302初3036号民事裁定书，查封了宝鸡市渭滨区高新茗苑小区1幢1单元1202号房屋，黄米楼支付保全费2600元。

2021年1月17日，黄米楼向恒立公司虹桥名苑项目部交纳契税124500元，物业、清退、垃圾、电梯等费用3724元，暖气工程费11393元。

2022年1月11日黄米楼、恒立公司（乙方）、吕银乾签订了《房屋纠纷协议》，第一条约定：“宝鸡市渭滨区火炬路25号1单元1202房屋经渭滨区人民法院（2019）陕0302初3036号，宝鸡市中级人民法院（2021）陕03民终1280号判决，确认该房屋为黄米楼所有。乙方需严格服从法院判决，但因乙方前期在该房屋装修花费4000元，经与黄米楼协商一致，由黄米楼支付给乙方4000元”。第三条约定，“甲方支付4000元装修费后，恒立公司及相关公司所有工作人员不得再采取明示或默示使用包括但不限于断水、断电、断天然气、阻挠黄米楼及其亲友等人员进入小区等方式侵害黄米楼对该房屋的合法权益，恒立公司所有工作人员需积极为黄米楼对该房屋的合法使用提供便利，协议签订后如有社会闲杂人员继续侵犯黄米楼对该房屋的合法权益，乙方必须协助黄米楼保护其合法权益。”该协议恒立公司未盖章，落款处有乙方代表人冯玉让的签名，恒立公司认为冯玉让不能代表恒立公司。本院庭审中，吕银乾认可已按照协议收到黄米楼转账的4000元装修费。

本院再审认为，2011年3月26日，恒立公司和虹桥公司所签《协议书》，不能体现房屋买卖合同的真实意思表示，只是双方为解决债务问题的一种变通方式，案涉房屋并未变更登记在恒立公司名下，属于债权行为，不发生物权变动的后果，且黄米楼作为善意第三人对该“定向销售”并不知情。黄米楼与虹桥公司于2012年7月31日签订的《高新茗苑商品房认购书》及随后签订的合同编号为YS00078223的《商品房买卖合同》，建立了房屋买卖合同法律关系，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并办理了网签，黄米楼自2012年9月11日起先后分七次向虹桥公司支付了房款36万元，后通过转账向陕西恒立地产有限公司支付房款55016元及维修基金等费用20142.60元。后在宝鸡高新管委会工作组的指导和协调下，恒立公司与虹桥公司就高新茗苑项目相关问题解决方案达成协议，形成《关于解决高新茗苑项目问题的方案》，向黄米楼发出收房通知，黄米楼补交了下欠的房款，取得了钥匙，已经合法占有，且其作为购房消费者，对案涉房屋享有的权利优先于恒立公司，但其请求确认房屋交付优先请求权没有法律依据，原审法院不予支持，认定正确，其权利主张应通过继续履行房屋买卖合同实现。

恒立公司与黄米楼均诉求对案涉房屋进行确权，说明双方对案涉房屋权属发生纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这就表明不动产物权变动的基本原则是采取登记要件主义，登记才发生物权移转的法律效力，因此，当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据买卖合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的请权。故恒立公司与黄米楼请求确认案涉房屋的所有权，均无法律依据，本院不予支持，且恒立公司的诉求与其称房屋已出售给吕银乾的主张相矛盾。

由于黄米楼已经合法占有案涉房屋，并交纳了暖气装修费、契税、天然气配套工程费、物业费、清理垃圾费、电梯费等，已完成装修，故对黄米楼合法占有的权利应予保护，但庭审中黄米楼称案涉房屋目前已不存在受侵害情形，亦不主张赔偿损失，故对该两项诉求本院亦无需支持。

关于田宗锁是否应参加诉讼的问题，本院再审中，恒立公司称田宗锁是恒立公司股东，房屋只是挂名网签在田宗锁名下，故恒立公司与田宗锁之间并不存在真实的房屋买卖关系，恒立公司在二审中提出该主张，原审不准许田宗锁参加诉讼符合法律规定。另恒立公司再审中请求判决虹桥公司与田宗锁履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，超出一审诉求，本院不予审查。

综上所述，黄米楼和恒立公司请求确认案涉房屋所有权及黄米楼请求确认房屋交付优先请求权因无法律依据，黄米楼关于停止侵害和赔偿损失之请求不再主张，故双方诉讼请求本院均不予支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款之规定，判决如下：

一、撤销陕西省宝鸡市中级人民法院（2021）陕03民终1280号民事判决及陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2021）陕0302民初3036号民事判决；

二、驳回原告（反诉被告）陕西省恒立建设（集团）有限公司的诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）黄米楼的诉讼请求。

一审案件受理费，陕西省恒立建设（集团）有限公司交纳的本诉案件受理费100元，由陕西省恒立建设（集团）有限公司负担，黄米楼缴纳的反诉受理费50元，保全费2600元，由黄米楼负担。二审案件受理费100元，由恒立公司负担。吕银乾预交的二审案件受理费100元，予以退还。

本判决为终审判决。

审判长　张树禄

审判员　王小凤

审判员　马　萍

二〇二二年十一月八日

书记员　仪永莉