广州市高锋投资咨询有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司等房屋租赁合同纠纷

西仲云

2024-07-19 17:51:49

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广州市高锋投资咨询有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

审理法院：　最高人民法院

案　　号：　（2021）最高法民终1087号

案　　由：　房屋租赁合同纠纷

裁判日期：　2022年09月29日

最高人民法院

民事判决书

（2021）最高法民终1087号

上诉人（原审被告）：广州市高锋投资咨询有限公司。住所地：中华人民共和国广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编2单元。法定代表人：曾浩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙海燕，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彤彤，广东国智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市城市建设投资集团有限公司。住所地：中华人民共和国广东省广州市越秀区中山四路228号5-7楼11-12楼。法定代表人：陈强。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏畅，广东经纶君厚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司。住所地：中华人民共和国广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼201-206室。负责人：许涛。委托诉讼代理人：苏祖耀，广东经纶君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶君厚律师事务所律师。

原审被告：高德置地控股有限公司（G.T.LandHoldingsLimited）。住所地：（Cayman）Limited，CricketSquare，HutchinsDrive，POBox2681，GrandCayman，KY1-1111，CaymanIslands。

上诉人广州市高锋投资咨询有限公司（以下简称高锋公司）因与被上诉人广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投集团）、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投资产公司）及原审被告高德置地控股有限公司（G.T.LandHoldingsLimited，以下简称高德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院作出的（2018）粤民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2022年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人高锋公司的委托诉讼代理人孙海燕、陈彤彤，被上诉人城投集团的委托诉讼代理人周建森、苏畅，被上诉人城投资产公司的委托诉讼代理人苏祖耀、周建森到庭参加了诉讼。原审被告高德公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

城投集团、城投资产公司向一审法院起诉请求：1.判令高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年5月18日起至付清之日止的租金（暂计至2018年5月31日为49，504，063.58元）；2.判令高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年5月18日起至付清之日止的管理费（暂计至2018年5月31日为10，474，731.29元）；3.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2018年5月30日为118，102，819.84元）；4.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2018年5月30日为23，971，347.52元）；5.判令高德公司对上述一至四项请求承担连带清偿责任；6.判令高锋公司、高德公司共同承担本案全部诉讼费用。

一审庭审中，城投集团、城投资产公司变更诉讼请求为：1.高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年5月18日起至付清之日止的租金（暂计至2020年6月30日为56，782，676.5元）；2.判令高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年5月18日起至付清之日止的管理费（暂计至2020年6月30日为11，870，668.37元）；3.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2020年6月30日为161，972，378.4元）；4.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2020年6月30日为32，858，189.67元）；5.判令高德公司对上述一至四项请求承担连带清偿责任；6.判令高锋公司、高德公司共同承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明以下事实：（一）合同签订情况2011年9月9日，新中轴珠江新城分公司（甲方）、城投集团（丙方）与高锋公司（乙方）、高德公司（丁方）签订《花城汇二区负一层租赁合同》，约定：“鉴于：1.丙方是中国广州市花城汇的所有权人，丙方全权委托和授权甲方负责花城汇的经营管理和出租事宜，并授权甲方以出租人的名义与承租人签订和履行合同，丙方承诺对甲方履行合同权利义务并承担连带责任。2.乙方愿意按本合同约定的条件承租位于中国广州市花城汇二区商场。丁方为花城汇二区商场的中标人，是一家注册在中国境外的公司，为了符合中国的法律规定，丁方及其控股公司在中国境内全资注册成立乙方公司，全权委托和授权乙方与出租人签订和履行合同，丁方承诺对乙方履行合同权利义务并承担连带责任。……第二条租赁商场位置、面积、用途、资料交付2.1租赁商场位于广州市天河区××广场××层商场，租赁商场计租面积（建筑面积）暂定为41608平方米（其中包括9500平方米大巴站面积，目前正在与规划部门就其规划用途变更为商业进行协商），最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为准。2.2甲、乙双方约定分两期进行场地交付，其中，租赁商场一期的计租面积（建筑面积）暂定为24000平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为准，并以房管测绘部门测绘报告的建筑面积核算应缴交的租金、管理费等，并对已经缴交的租金、管理费进行多退少补。租赁商场二期的计租面积（建筑面积）暂定为8108平方米，最终以政府有关部门批复的商业建筑面积为准，甲、乙双方另行签订补选协议约定。具体范围和划分详见附图。……2.6甲方负责办理一次消防、规划、环保、质量等验收手续，乙方予以配合。第三条租赁期限及免租装修期3.1租赁商场一期和租赁商场二期的租赁期限均自甲方将租赁商场交付乙方之日起连续计120个月。租赁商场一期的租赁期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止；租赁商场二期的租赁期限，在政府有关部门书面批复该区域整体或部分作为商业用途后，甲方在5个工作日内按现状交付乙方，自交付之日起开始计算租赁期限（如乙方在甲方通知交付后5个工作日内不接收的，即视作已交付）。本合同之各方就租赁商场二期交付事宜可签订补充协议。租赁期限届满，如乙方无明显违约行为可自动续约5年，按本合同第四条4.1项的标准缴付租金。3.2免租期：8个月。租赁商场一期免租期自2011年6月1日开始计算，即自2011年6月1日起至2012年1月31日止。租赁商场一期由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（在2011年9月28日试业，2011年11月1日开业）按时开业，开业日期延期的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日。免租期结束日之前的4个月乙方向丙方或其委托的物业管理公司缴纳管理费，免租期的其余时期甲方不提供空调服务，乙方免缴租金和管理费，但乙方应在免租期内缴付因乙方装修或经营发生的水电费（不含空调水电费）。租赁商场二期的免租期按租赁商场一期的原则，自交付之日起开始计算。……3.4.起租时间：自租赁商场一期的免租期结束之日起乙方正式按本合同第四条标准向丙方交纳租赁商场一期的租金，租赁商场二期租金自租赁商场二期的免租期结束之日起开始交纳。……第四条租金及其他费用的收费标准及缴交方式4.1租金计算方式：4.1.1租赁商场一期第一年至第七年的基本租金标准，见下表：

租赁年限

基本租金

年递增率

基本月租金

单价（元/㎡）

租赁商场一期

月租金总额（万元）

第1至5年

153.00

367.20

第6年

15%

175.95

422.28

第7年

175.95

422.28

4.1.2租赁商场一期第八年至第十五年的租金分为两部分组成：（1）第一部分为基本租金，基本租金按月交付，详见下表。

租赁年限

年递增率

基本月租金

单价（元/㎡）

租赁商场一期

基本月租金总额（万元）

第8年

184.75

443.40

第9年

193.99

465.58

第10年

203.69

488.86

（2）第二部分为提成租金……4.2基本租金按月计算，不足一个月的按所在月天数分日计算，乙方在每月的第7日前到丙方指定地点或按丙方指定账号（见附件六）缴交当月基本租金给丙方。其中，租赁商场第一期的首月基本租金在本合同签订后5个工作日内缴付。租赁商场二期的首月租金根据本合同第3.1条约定的交付日起5个工作日内缴付。丙方应当在收到乙方支付的租金和管理费后7日内开具同等金额的合法发票给乙方。乙方在每月的第7日前到丙方指定地点或按丙方指定账号（见附件六）缴交当月基本租金给丙方，提出租金按本合同第4.4.1条第（1）点的约定方式缴交。4.5管理费4.5.1各方同意管理费按本合同2.2条计租面积计算，每月人民币30元/㎡（含中央空调费），其中，租赁商场一期每月的管理费金额为人民币柒拾贰万元（¥720，000.00元）。乙方需按月提前向丙方交纳管理费，汇入丙方指定的银行账户（见附件六）。每月之管理费应在每月第7日前交付。如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日交付管理费。其中，租赁商场一期首月管理费在本合同签订后五个工作日交付。租赁商场二期的首月管理费根据本合同第3.1条约定的交付日起五个工作日内按上述原则交付。……第五条保证金5.1.3开业保证金（1）甲方和乙方在签订本合同前，丁方已向甲方交付了开业保证金伍佰万元（¥5，000，000元）。（2）乙方承诺租赁商场一期在2011年9月28日试业。2011年11月1日（含）前开业，并达到开业率50%，即一期开业面积不低于12，000平方米。（3）如乙方实现了本条第（2）点的约定，甲方把该笔款项无息自动转换为下期租金，否则甲方有权按本合同第12.1条的约定处理。（4）如因甲方原因或不可抗力（包括但不限于暴雨、台风、战争、社会动乱、火灾、政府限制施工、未通过一次消防验收）原因导致乙方不能按本条第（2）点约定的日期开业的，不视为乙方违约。……第十二条违约责任12.1若乙方未能履行本合同第5.1.3条约定的开业日期（2011年9月28日试业，2011年11月1日开业）开业，甲方有权没收乙方交纳的开业保证金。如租赁商场在本合同第5.1.3条约定的开业日期（2011年9月28日试业，2011年11月1日开业）之后90天仍未开业的，则甲方有权解除合同，收回租赁商场，乙方所有的履约保证金不予退回。……12.3乙方未按本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；……13.3.3丁方承诺对乙方履行合同权利义务承担连带责任。……13.6适用法律本合同适用中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律的管辖，并按中国法律进行解释。”2013年12月2日，新中轴珠江新城分公司（甲方）、高锋公司（乙方）、城投集团（丙方）、高德公司（丁方）与城投资产公司（戊方）签订《〈花城汇商铺租赁合同〉补充协议》，约定：“一、自本补充协议签订生效之日起，甲方在原租赁合同及相关补充协议项下的权利、义务全部转让给戊方，原租赁合同及相关补充协议中所约定的甲方的所有（包括本协议签订前）权益、权利、义务转由戊方享有和承担。二、因花城汇物业管理单位自2013年4月1日起变更为建隆公司，乙、丁方同意在签订本协议的同时与建隆公司另行签署相关物业管理合同，并按照原租赁合同约定标准向物业管理单位支付管理费以及水、电费。”2015年4月2日，城投资产公司（甲方）、高锋公司（乙方）、城投集团（丙方）、高德公司（丁方）签订《补充协议二》，约定：“1.自本协议签订之日起，乙方不再承租广州天河区珠江新城花城广场花城汇二区负一层租赁商场二期（含建筑面积为9500平方米大巴站，详见附图）。2.自本协议签订之日起，甲丙方有权自行处置租赁商场二期（含大巴站），包含但不限于出租给本协议外的任何第三方等。3.原合同约定租赁商场一期租赁建筑面积约24，000平方米（最终以房管测绘部门的测绘报告的建筑面积为准）。现乙方要求将一期租赁区域内建筑面积约7000平方米（面积暂定，下称“退租区域”，详见附图，最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为基础进行确定）按现状退还甲方，……自2015年1月1日起，乙方按实际租赁建筑面积17，000平方米（面积暂定，最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为基础进行确定）按合同约定正常缴交租金、管理费及其他相关费用。”2020年6月11日，城投资产公司（甲方）、高锋公司（乙方）、高德公司（丙方）签订《补充协议三》，约定：“一、乙方属于小型企业，承租的物业用于线下商业实体店经营，业态主要为需要现场体验消费的线下商业，在疫情期间受疫情冲击影响较大。鉴于以上情况并且乙方承诺将严格遵守本协议下述各条约定，甲方同意免除乙方《租赁合同》中自2020年2月1日至3月31日期间的合同有效期租金，即免除租金合计为¥6，595，660元。二、为减缓乙方受疫情影响而产生的承租压力，自2020年2月1日至广东省重大突发公共卫生事件响应解除之日后十五日（自然日）内，截止期限不超过2020年6月30日。双方约定在上述期限内：1.乙方需按合同约定缴纳所有应支付费用，包括但不限于租金（自2020年2月1日至3月31日期间的租金除外）、管理费、水电费等；2.甲方将不向乙方计收自2020年2月1日至广东省重大突发公共卫生事件响应解除之日后十五日（自然日）内，截止期限不超过2020年6月30日期间乙方应按本条第1项应支付费用的逾期违约金；3.其他逾期未支付的费用（本条第2款除外），按原租赁合同约定计收逾期违约金。”（二）案涉项目的报建验收情况2010年5月，城投集团作为项目业主单位与建设管理单位新中轴公司签订《建设管理专用合同》，约定城投集团将珠江新城核心区市政交通项目的地下空间主体、市政道路管线改造工程、核心区地面景观、生态环境建设工程及附属工程委托给新中轴公司进行建设管理。2009年7月21日，广州市城市规划局向新中轴公司核发穗规地证〔2009〕242号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称：广州市珠江新城核心区市政交通项目。2010年1月3日，广州市国土资源和房屋管理局向新中轴公司核发穗国土建用字〔2010〕2号《建设用地批准书》。2007年3月29日，广州市城市规划局向新中轴公司核发穗规建证〔2007〕1566号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称：广州市珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置：天河区珠江新城珠江大道西、东路，建设规模：地上1层1745平方米；地下3层319876平方米。2010年11月30日，广州市规划局向新中轴公司核发穗规建证〔2010〕3094号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为：珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置：天河区珠江新城珠江大道西、东路，建设规模：地上1层144平方米；地下2层（部分地下3层）107，877平方米。附注：该工程现已施工，本证为补办《建设工程规划许可证》。2011年4月1日，广州市发展和改革委员会以穗发改城〔2011〕32号《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》批复同意城投集团在珠江新城核心区××路××道北侧、黄埔大道以南区域建设地下服务设施和地下交通道、地下车库以及市政配套设施等。2011年10月28日，广州市规划局向新中轴公司发出穗规函〔2011〕7507号《关于要求调整建筑设计的复函》，函复同意按附图调整建筑设计。2012年5月17日，广州市公安消防局向新中轴公司出具《关于珠江新城核心区市政交通项目建筑工程消防验收合格的意见》，其中载明：对位于广州市天河区珠江新城的核心区市政交通项目（该项目包括9个区，其中1-4区设地下三层、建筑面积279，629平方米。地下一层为公交车站、停车库，商场、人行通道；地下二层为停车库（1400辆），局部为旅客自动输送系统站台和区间隧道，耐火等级为一级）的负一层二区轴1/2-P至轴2-X交轴2-5至轴2-28部分、三区轴3a-A至轴3a-V部分（建筑面积为33，928平方米，作为商场使用）的建筑工程进行了消防验收，综合评定该建筑工程消防验收合格。2012年7月2日，广州市公安消防局向新中轴公司出具《关于珠江新城核心区市政交通项目负一层局部工程消防验收合格的意见》，其中载明：本次验收范围为负一层二区东、西面区间人行通道和四区商业区域（轴4广州市公安消防局向新中轴公司出具《关于珠江新城核心区市政交通项目建筑工程消防验收合格的意见》，其中载明：轴4-3至轴4-13交轴4-C至轴4x1-A），建筑面积为30，795平方米，作人行通道和商场使用，综合评定该内部装修工程消防验收合格。2013年4月27日，广州市规划局向新中轴公司核发了《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2013〕299号）。其中，附件《建筑功能指标规划验收明细表》备注载明：地下一层（4-14）-（4-19）/（3a-Q）-（3a-V）部分报建图及竣工图均为架空走道，因报建明细无架空走道面积，验收计入商业面积（验收面积为991平方米）。（三）案涉租赁商场的建筑面积2015年8月26日，广州市房地产测绘院出具《房屋面积报告书》（测绘编号：×××05）。各方当事人对该报告的测绘结果存在争议，但均认为该报告有错误之处。2018年5月7日，广州市房地产测绘院再次出具《房屋面积报告书》（测绘编号：×××36）。城投集团、城投资产公司对该报告予以认可，主张高锋公司应按该报告的测绘结果作为计租面积缴纳租金、管理费。高锋公司提出异议，认为该报告将本应计入商业面积的架空层计入公摊面积，导致测绘结果错误。2021年1月8日，该院向广州市房地产测绘院发函询问：架空层应当计入公摊面积还是商业面积，并提供2018年5月7日《房屋面积报告书》未将架空层计入商业面积的测绘依据及法律依据。2021年2月9日，广州市房地产测绘院复函称：原79号房（架空）的部位在穗规验证〔2013〕299号地下一层验收平面图的相应部位显示为“架空走道”功能，另据穗规验证〔2013〕299号《建筑功能指标规划验收明细表》中备注所载“因报建明细无架空走道面积，验收计入商业面积”，和该测绘时点现场该部位是连接两个区域（大巴停车场与商业）的公共通道等情况，我院在测×××36号《房屋面积报告书》将该部位作为公摊面积分摊至负一层所有商业单元。城投集团、城投资产公司与高锋公司均确认，2018年《房屋面积报告书》中房号01－77（建筑面积为24，985.37平方米）系租赁商场一期区域，其中房号01－08、12－20、24－31（建筑面积为9095.7773平方米）属于《补充协议二》约定的退租区域。2018年5月7日《房屋面积报告书》载明，房号76的功能为公共服务设施（医疗卫生），房号77的功能为其他功能（储藏）。城投集团、城投资产公司与高锋公司均确认，房号76由高锋公司使用，而房号77实际由6个不同区域组成。该院要求城投集团、城投资产公司与高锋公司对房号77各个区域的实际使用情况提供书面说明。城投集团、城投资产公司确认：区域1（套内面积为18.1896㎡）由高锋公司作为消防监控中心使用，区域2（套内面积为14.455㎡）作为城投集团、城投资产公司的风机房使用，区域3、4、5（套内面积分别为17.794㎡、10.4125㎡、7.973㎡）由高锋公司作为仓库使用，区域6（套内面积为6.2738㎡）在2015年1月1日前由高锋公司作为仓库使用，现由城投集团、城投资产公司使用，属于《补充协议二》约定的退租区域。上述各区域的使用情况及面积属于对城投集团、城投资产公司不利的自认，该院予以采信。高锋公司未对房号77各个区域的使用情况提交书面说明。（四）开业情况城投集团、城投资产公司主张高锋公司承租的商场于2012年10月1日已开业，为此提供了高锋公司向新中轴珠江新城分公司发出的《关于花城汇二区负一层商场提供空调的函》《关于使用花城汇二区下沉广场商业氛围改造的申请》。高锋公司则称租赁商场原定于2012年10月1日开业，但由于城投集团一方的原因导致项目最终未能如期开业，租赁商场于2013年1月30日才正式开业，为此提供了《花城汇二区（高德）项目进度检查会会议纪要》《关于花城汇区负一层商场“10.1”试业需配合工作事宜的函》及其快递凭证、《花城汇开业工作协调会会议纪要》《花城汇、海心沙开业“百日会战”工作动员大会会议纪要》《关于花城汇开业庆典安排事宜的函》《花城汇、海心沙开业“百日会战”工作例会会议纪要》《花城汇、海心沙开业“百日会战”工作专题会会议纪要》。（五）租金、管理费的支付情况因各方对租金、管理费的起算时间存在争议，故高锋公司未支付2013年5月份之前的租金、2013年1月份之前的管理费。2015年8月25日，城投集团、新中轴珠江新城分公司向广州中院提起诉讼，案号为（2015）穗中法民五初字第75号。城投集团、新中轴珠江新城分公司诉请法院判令：1.判令高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年5月18日起至付清之日止的租金（暂计至2015年8月31日为91，278，763.69元）；2.判令高锋公司向城投集团支付拖欠的自2012年1月18日起至付清之日止的管理费（暂计至2015年8月31日为14，675，161.29元）；3.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2015年8月31日为72，060，786.89元）；4.判令高锋公司向城投资产公司支付逾期支付管理费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金，暂计至2015年8月31日为13，514，404.84元）；5.判令高德公司对上述1、2、3、4项请求与高锋公司承担连带清偿责任；6.判令高锋公司、高德公司共同承担本案全部诉讼费用。经广州中院主持调解，各方当事人达成调解协议，广州中院于2016年5月4日出具民事调解书，确认各方达成的如下调解协议：一、高锋公司从2013年5月份起至2016年3月31日应付未付的租金54，430，441.11元，从2013年1月份起至2016年3月31日应付未付的管理费4，690，000元，合计59，120，441.11元，高锋公司应在以下期限前分期付清：在2016年4月30日前支付1000万元，在2016年5月15日前支付1780.3万元，在2016年7月15日前支付2000万元，在2016年10月15日前付清剩余金额11，317，441.11元。高锋公司不按期付清，逾期则按每天千分之一计付延迟履行金。如果高锋公司不按时支付任何一期款项，视为各期款项均已到期，高锋公司应全部支付，城投资产公司、城投集团有权向法院申请强制执行；二、2016年4月份起高锋公司严格按照合同约定按时足额缴纳租金、管理费、水电费及相关费用；三、高锋公司2013年5月份之前的租金、2013年1月份之前的管理费及其租金违约金、管理费违约金，截至2016年3月31日前所有因逾期付款所产生的违约金、滞纳金，各方同意另行梳理和协商，若协商不能达成一致，可根据租赁合同另循法律途径解决；四、高德公司对上述高锋公司应支付的款项承担连带支付责任；五、本案案件受理费999，446元，减半收取为499，723元，由高锋公司承担。该民事调解书第一项已履行完毕，即高锋公司已足额支付从2013年5月起至2016年3月31日止的租金54，430，441.11元，从2013年1月起至2016年3月31日止的管理费4，690，000元。城投集团、城投资产公司确认高锋公司已按《租赁合同》约定的暂定计租面积足额支付了2016年4月至9月的租金、管理费，但高锋公司自2016年10月开始未按合同约定足额支付租金、管理费。高锋公司主张城投集团、城投资产公司在委托测绘后未与其共同确定测绘面积，致使双方无法按照《租赁合同》约定确定最终的租金、管理费金额及进行结算。高锋公司确认，其自2016年10月起按其自己计得的面积即13，461平方米支付租金、管理费。城投集团、城投资产公司自行制作的租金、违约金统计表载明，根据广州市国资委的通知，对2020年4月、5月的租金减半收取。高锋公司按《租赁合同》约定支付了500万元开业保证金，城投集团、城投资产公司在其自行制作的租金、违约金统计表中已将该款项转换为租金。根据前述事实，结合城投集团、城投资产公司在租金、违约金统计表和管理费、违约金统计表中确认高锋公司已付的租金、管理费数额以及各方提交的到账凭证、发票等证据，该院认定高锋公司已支付的租金为238，077，461.6元（含前述广州中院民事调解书第一项确定的从2013年5月起至2016年3月31日止的租金54，430，441.11元）、管理费金额为46，162，350元（含前述广州中院民事调解书第一项确定的从2013年1月起至2016年3月31日止的管理费4，690，000元）。建隆公司于2020年8月20日出具《关于管理费追偿的说明》，载明：“我司2013年4月1日起受托作为花城汇商场物业管理单位，高锋公司此前及此后均有拖欠管理费及违约金。现我司同意城投集团、城投资产公司按合同约定追偿欠缴管理费及违约金，（2018）粤民初96号案中城投集团、城投资产公司已主张并得到法院支持的管理费及违约金，我司不再另行主张权利。”一审法院认为，高德公司系在英属开曼群岛设立的企业，城建集团、城投资产公司以各方签订的《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》为据提起诉讼，主张高锋公司支付拖欠的租金、管理费及逾期违约金并由高德公司承担连带清偿责任，故本案为涉外房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第四条规定：“凡在中华人民共和国领域内进行民事诉讼，必须遵守本法。”本案诉讼程序方面的问题，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》予以处理。案涉《补充协议二》约定合同项下的争议由租赁商场所在地法院管辖，该约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，依法有效。租赁商场所在地位于广东省，且本案诉讼标的额在立案时属该院级别管辖的标的额范围，故该院依法对本案具有管辖权。本案各方当事人在《租赁合同》中约定适用中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”之规定，各方当事人关于本案法律适用的约定依法有效，故本案应适用中华人民共和国法律作为处理城投集团、城投资产公司与高德公司争议的准据法。案涉《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且案涉租赁场地已经合法报建并取得规划验收合格证，故上述合同合法有效，对各方均有约束力，各方均应恪守履行。

根据各方当事人的诉辩意见，综合全案证据，并结合该院查明的案件事实，确定本案的争议焦点为：（一）高锋公司拖欠的租金及管理费数额；（二）高锋公司应承担的逾期支付租金、管理费的违约金数额；（三）高德公司是否应承担连带清偿责任；（四）城投集团、城投资产公司诉请的部分租金及管理费的违约金是否已超过诉讼时效。

（一）高锋公司拖欠的租金及管理费数额本案中，城投集团诉请高锋公司支付拖欠的自2012年5月18日起暂计至2020年6月30日止的租金、管理费，并对该期间内高锋公司拖欠租金、管理费的情况进行了举证，对2020年7月1日之后租赁合同的履行情况未予说明及举证，故应认定城投集团在本案中主张的是高锋公司拖欠的自2012年5月18日起计至2020年6月30日止的租金、管理费。当事人如因2020年7月1日之后租赁合同的履行产生争议，可另循法律途径解决。1.租金、管理费的起算时间。城投集团、城投资产公司主张2012年5月17日已通过一次消防验收，故高锋公司应当自次日起租。高锋公司则主张，由于城投集团、城投资产公司的原因导致商场开业日期迟延至2013年1月30日，按照双方的合同约定应顺延免租期结束日至2013年4月30日，高锋公司无需支付2012年5月18日至2013年4月30日的租金。对此，该院分析如下：《租赁合同》约定，租赁商场免租期为8个月，租赁商场一期免租期自2011年6月1日开始计算，即自2011年6月1日起至2012年1月31日止。由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（在2011年9月28日试业，2011年11月1日开业）按时开业，开业日期延期的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日。现城投集团、城投资产公司与高锋公司均确认，案涉租赁场地于2012年5月17日办妥一次消防验收，故该院认定案涉租赁商场的开业日期可顺延至2012年5月18日，开业日期延期198天，免租期结束日期亦顺延至2012年8月17日（2012年1月31日+198天）。城投集团、城投资产公司主张自取得一次消防验收之次日即应起付租金，与合同约定不符，该院不予采纳。高锋公司辩称一次消防验收后场地仍尚不具备商业经营使用条件、以完成租赁合同备案时具备开业条件，亦没有合同依据，该院不予采纳。因此，高锋公司应自2012年8月18日起支付租赁商场的租金。根据《租赁合同》第3.2条的约定，免租期结束日之前的4个月高锋公司向城投集团或其委托的物业管理公司缴纳管理费。如前所述，案涉租赁合同的免租期顺延至2012年8月17日结束，故高锋公司应自2012年4月18日起支付管理费。2.案涉租赁商场的计租面积《补充协议二》约定，高锋公司不再承租租赁商场二期，并将一期部分租赁区域按现状退还甲方，自2015年1月1日起，高锋公司按实际租赁建筑面积按合同约定正常缴交租金、管理费及其他相关费用。城投集团、城投资产公司与高锋公司均确认，租赁商场二期从未向高锋公司交付使用。《租赁合同》第2.2条约定，租赁商场的计租面积最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为准，并以房管测绘部门测绘报告的建筑面积核算应缴交的租金、管理费等。城投集团、城投资产公司主张按照2018年《房屋面积报告书》的测绘结果确认计租面积，但高锋公司称该报告将本应计入商业面积的架空层计入公摊面积。经该院发函询问，广州市房地产测绘院已向该院复函作出说明，故该院认为应按广州市房地产测绘院于2018年5月7日出具的《房屋面积报告书》确认租赁商场的计租面积。城投集团、城投资产公司确认，2018年5月7日《房屋面积报告书》中的房号77区域2由其作为风机房使用，区域6在2015年1月1日前由高锋公司使用，属于《补充协议二》约定的退租区域。故该院认为，房号77区域2的建筑面积应在总计租面积中予以扣除，房号77区域6的建筑面积应在2015年1月1日之后的计租面积中予以扣除。2018年5月7日《房屋面积报告书》载明房号77（由6个区域组成）的套内面积为71.8832平方米、建筑面积为201.4908平方米，城投集团、城投资产公司提供的书面说明确认房号77区域2和区域6的套内面积分别为14.455平方米、6.2738平方米，该院据此认定房号77区域2和区域6的建筑面积分别为40.5178平方米、17.5857平方米。故案涉租赁商场2012年8月18日至2014年12月31日期间的计租面积为24，944.8522平方米（即从房号01－77的总建筑面积24，985.37平方米中，扣除77区域2的建筑面积40.5178平方米），自2015年1月1日起的计租面积为15，831.4892平方米（即从2012年8月18日至2014年12月31日期间的计租面积24，944.8522平方米中，扣除退租的房号01－08、12－20、24－31的建筑面积9095.7773平方米和房号77区域6的建筑面积17.5857平方米）。3.高锋公司拖欠的租金数额根据各方签订的《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》，及城投集团确认减半收取高锋公司2020年4月、5月租金的情况，该院对高锋公司自2012年8月18日至2020年6月30日期间的应付租金金额认定如下：

高锋公司应付租金

年份

月份

计租面积

（平方米）

月租金标准（元/平方米）

月租金金额

（元）

备注

8月18日至31日

24944.8522

1723608.82

第1年至第5年标准

3816562.39

15831.4892

2422217.85

175.95

2785550.52

第6年标准

2785550.52

第7年标准

2785550.52

184.75

2924867.63

第8年标准

2924867.63

193.99

3071150.59

第9年标准

3071150.59

1535575.3

203.69

3224716.04

第10年标准

租金总额（元）

282581754.6

根据《租赁合同》第2.2条的约定，各方以房管测绘部门测绘报告的建筑面积核算应缴交的租金、管理费等，并对已经缴交的租金、管理费进行多退少补。高锋公司自2012年8月18日至2020年6月30日应付租金金额为282，581，754.6元，扣减其已支付的租金238，077，461.6元（含前述广州中院民事调解书第一项确定的从2013年5月起至2016年3月31日止的租金54，430，441.11元）后，高锋公司还应向城投集团支付的欠付租金金额为44，504，293元。4.高锋公司拖欠的管理费数额各方在《租赁合同》中约定由高锋公司向城投集团或其委托的物业管理公司缴纳管理费，没有违反法律、法规规定，合法有效，对高锋公司有约束力。建隆公司亦出具说明，同意由城投集团、城投资产公司按合同约定追偿欠缴管理费及违约金。高锋公司关于其自2013年4月起与建隆公司建立物业管理服务合同关系，城投集团、城投资产公司并非请求支付2013年4月起管理费的适格主体的主张缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。城投集团在本案中主张高锋公司向其支付拖欠的管理费并无不当，应予支持。《租赁合同》第4.5条约定，管理费按计租面积计算，每月30元/㎡（含中央空调费）。根据前述确定的计租面积，高锋公司在2012年4月18日至2020年6月30日期间应支付的管理费金额为55，617，690.2元，扣减其已支付的46，162，350元（含前述广州中院民事调解书第一项确定的从2013年1月起至2016年3月31日止的管理费4，690，000元），高锋公司还应向城投集团支付管理费9，455，340.2元。

（二）高锋公司应承担的逾期支付租金、管理费的违约金数额高锋公司在支付各期租金、管理费时就部分款项存在天数不等的逾期支付情况，根据《租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，高锋公司应向城投资产公司支付逾期支付租金及管理费的违约金。1.违约金标准《租赁合同》第12.3条约定，高锋公司未按该合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向城投资产公司支付违约金。高锋公司主张该违约金标准过高，请求调整为同期银行贷款利息。对此，该院认为，高锋公司欠付2013年5月之前的租金、2013年1月之前的管理费，原因在于一次消防验收延迟进而导致各方当事人对案涉商场的开业时间、起租时间存在争议，且该争议在（2015）穗中法民五初字第75号案件中也未能解决。在高锋公司按照《租赁合同》的约定足额支付了2016年4月至9月的租金、管理费后，各方又因案涉商场的计租面积产生争议。高锋公司根据广州市房地产测绘院出具的2015年《房屋面积报告书》自行计算租赁商场的面积，并据此向城投集团支付了租金、管理费，仅就争议面积部分存在欠付租金、管理费的情况。综合考虑高锋公司的违约情节及城投资产公司的实际损失情况，该院酌情确定高锋公司以每逾期一日需按照应付费用0.05%的标准向城投资产公司支付违约金。2.违约金的计算方法（1）违约金起算时点的认定。1）租金违约金的起算时点：根据前述认定，高锋公司应自2012年8月18日起支付租赁商场的租金。因城投集团、城投资产公司确认高锋公司支付的500万元开业保证金已转换为租金，故应认定该500万元款项用以冲抵2012年8月租金及9月部分租金。《租赁合同》约定的租金支付期限为每月7日，故应认定高锋公司自2012年9月7日起未依约支付租金。2）管理费违约金的起算时点：根据前述认定，高锋公司应于2012年4月18日起支付管理费，但高锋公司自该日起未依约支付管理费，故从2012年4月18日起计算管理费的违约金。（2）不计算违约金的时段：1）2013年5月至2016年3月31日期间的未付租金54，430，441.11元、2013年1月至2016年3月31日期间的未付管理费4，690，000元，各方已在（2015）穗中法民五初字第75号案件中进行调解时予以确认，但未明确各期限内的付款属于租金还是管理费，同时还就逾期支付的法律后果进行了约定。该院认为，各方已就逾期支付上述租金、管理费的法律后果另行作出了约定，且高锋公司已按调解书履行，按期支付了该部分租金、管理费，故不再根据《租赁合同》的约定对该部分租金、管理费计收违约金。2）诉讼中，城投集团、城投资产公司确认高锋公司按期足额支付了2016年4月至同年9月期间的租金、管理费，故未产生违约金。3）根据《补充协议三》的约定及城投资产公司在管理费、违约金统计表中确认的内容，城投资产公司不向高锋公司计收自2020年2月1日至同年6月30日期间高锋公司应付未付租金、管理费的逾期违约金。（3）违约金计算的基础：广州市房地产测绘院于2018年5月7日作出《房屋面积报告书》，各方应于2018年5月8日起按照该报告的建筑面积核算应缴交的租金、管理费。因此，该院对2018年5月7日之前的违约金以《租赁合同》约定的暂计租金、管理费金额作为计算违约金的基础，对2018年5月8日之后的违约金以实际应付租金、管理费金额作为计算违约金的基础。综上，高锋公司应向城投资产公司支付的租金违约金应为：1）2012年9月7日至2016年3月31日、2016年10月1日至2018年5月7日期间，应按《租赁合同》确定的租金标准为计算基础，以逾期支付的租金为基数（扣除2013年5月至2016年3月31日应付未付的租金54，430，441.11元），按日0.05%计算违约金；2）2018年5月8日至2020年6月30日期间，应按《房屋面积报告书》确定的计租面积核算出的租金为计算基础，以逾期支付的租金为基数，按日0.05%计算违约金（扣除高锋公司已支付的租金违约金115，063.15元）。以上两项经计算，该院确定计至2020年6月30日止，高锋公司应向城投资产公司支付逾期支付2012年9月7日至2020年6月30日期间租金的违约金45，366，521.2元（具体计算见附表1）。2020年7月1日起至高锋公司实际向城投资产公司付清欠付的租金之日止，应以高锋公司欠付的租金44，504，293元为基数，每逾期一日按日0.05%计算违约金。高锋公司应向城投资产公司支付的管理费违约金应为：1）2012年4月18日至2016年3月31日、2016年10月1日至2018年5月7日期间，应按《租赁合同》确定的管理费标准为计算基础，以逾期支付的管理费为基数（扣除2013年1月至2016年3月31日应付未付的管理费4，690，000元），按日0.05%计算违约金；2）2018年5月8日至2020年6月30日期间，应按《房屋面积报告书》确定的计租面积核算出的管理费为计算基础，以逾期支付的管理费为基数，按日0.05%计算违约金。以上两项经计算，该院确定计至2020年6月30日止，高锋公司应向城投资产公司支付逾期支付2012年4月18日至2020年6月30日期间管理费的违约金10，315，786.76元（具体计算见附表2）。3）2020年7月1日起至高锋公司实际向城投资产公司付清欠付的管理费之日止，应以高锋公司欠付的管理费9，455，340.2元为基数，按日0.05%计算违约金。

（三）高德公司是否应承担连带清偿责任《租赁合同》第13.3条约定，高德公司承诺对高锋公司履行合同权利义务承担连带责任。因此，高德公司应就上述高锋公司需向城投集团、城投资产公司支付的租金、管理费及违约金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，高德公司承担连带清偿责任后，有权向高锋公司追偿。

（四）城投集团、城投资产公司诉请的部分租金及管理费的违约金是否已超过诉讼时效城投集团、城投资产公司曾就案涉租金、管理费纠纷向广州中院提起诉讼，广州中院于2016年5月4日出具（2015）穗中法民五初字第75号民事调解书，各方同意就高锋公司2013年5月份之前的租金、2013年1月份之前的管理费及其租金违约金、管理费违约金以及截至2016年3月31日前所有因逾期付款所产生的违约金、滞纳金另行梳理和协商。此后，城投集团、城投资产公司亦多次向高锋公司发出催缴函，并发出律师函，要求高锋公司支付未付租金、管理费及相应违约金。目前，《租赁合同》及其补充协议仍处于履行状态且合法有效，案涉租金、管理费属于同一债务分期履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，城投集团、城投资产公司提起本案诉讼主张高锋公司支付租金、管理费及相应违约金并由高德公司承担连带清偿责任，并未超过法定诉讼时效。高锋公司关于城投集团、城投资产公司诉请的2013年5月1日至2016年3月31日期间租金及管理费的违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，该院不予支持。

综上，一审法院判决：1.高锋公司于该判决发生法律效力之日起十五日内，向城投集团支付拖欠的2012年8月18日至2020年6月30日的租金44，504，293元；2.高锋公司于该判决发生法律效力之日起十五日内，向城投集团支付拖欠的2012年4月18日至2020年6月30日的管理费9，455，340.2元；3.高锋公司于该判决发生法律效力之日起十五日内，向城投资产公司支付逾期支付2012年9月7日至2020年6月30日期间租金的违约金（暂计至2020年6月30日为45，366，521.2元，2020年7月1日起以高锋公司拖欠的租金44，504，293元为基数，按日0.05%计至租金实际清偿之日止）；4.高锋公司于该判决发生法律效力之日起十五日内，向城投资产公司支付逾期支付2012年4月18日至2020年6月30日期间管理费的违约金（暂计至2020年6月30日为10，315，786.76元，2020年7月1日起以高锋公司拖欠的管理费9，455，340.2为基数，按日0.05%计至管理费实际清偿之日止）；5.高德公司对该判决第1至4项确定的高锋公司应付款项承担连带清偿责任，高德公司承担连带清偿责任后，有权向高锋公司追偿；6.驳回城投集团、城投资产公司的其他诉讼请求。案件受理费1，359，219.56元，保全费5000元，由城投集团、城投资产公司负担796，535.26元，高锋公司、高德公司负担567，684.3元。

高锋公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第1、2、3、4项；2.依法改判高锋公司仅需支付自2016年10月1日起至2020年6月30日止尚欠的租金11980446.84元及管理费1103479.6元；3.依法改判高锋公司按ＬＰＲ标准计算支付上述租金及管理费的违约金（自2019年7月4日起至2020年6月30日止）；4、判令本案一审、二审案件受理费、财产保全费由城投集团、城投资产公司承担。事实及理由为：1.一审判决对开业时间、起租日期认定有误，导致对2012年8月18日至2013年3月22日的租金和2012年4月18日至2012年12月22日的管理费计算错误。案涉物业虽在2012年5月17日通过一次消防验收，但直至2012年12月21日被上诉人完成租赁合同登记备案时，上诉人与次承租人才具备申办工商营业手续的条件，商场才可能具备开业条件。故本案应以租赁合同登记备案时间作为开业日期，并认定免租期顺延至2013年3月22日。退一步讲，被上诉人在一审中已认可案涉商场于2012年10月1日开业，且其未举证证明案涉商场迟于合同约定的日期开业之过错在于上诉人，亦未于该日期之前向上诉人发出过任何催促开业的函件，又因被上诉人还承认已将收取高锋公司的开业保证金主动抵扣了下期租金，故即便不以租赁合同登记备案日期作为开业日期，也应根据其自认内容以及其抵扣保证金的行为，认定案涉商场的开业日期为2012年10月1日。根据双方合同关于起租期顺延的约定，案涉商场实际开业日期比合同约定的开业时间迟延了11个月，则免租期结束日亦应当顺延11个月，即顺延至2012年12月31日。2.一审判决根据2018年测绘报告认定案涉物业计租面积，缺乏依据。广州市房地产测绘院接受被上诉人委托，于2015年8月26日就案涉租赁物作出了编号为×××05的《房屋面积报告书》（以下简称2015年测绘报告），双方对该份证据的真实性合法性均无异议，且该报告的计算方式更符合租赁物业实际情况、更公平合理，应当作为确定计租面积的依据。其中，双方争议的第79号“架空层”部分应为可独立使用的商业面积，按照国标测绘规范不应计入公摊面积，2015年测绘报告单独计算其套内面积是符合规划验收内容及测绘规范的，而2018年测绘报告将该部分全部计入公摊显系违规且错误，且该报告的形式和内容均不合法，在测绘院并未否认或撤销2015年测绘报告的情况下，一审判决仅凭测绘院关于公摊面积的复函即采信2018年的测绘报告并据此认定本案上诉人的承租面积，显然缺乏依据。3.一审判决认定的违约金计算期间错误，违约金标准过高，应予重新调整。被上诉人租赁合同备案迟延导致承租人无法正常申办营业执照和正常开业，已构成违约，且双方对起租日期一直存在争议，故根据双方的过错责任、违约故意程度等因素，本案应以2015年测绘报告计得的上诉人欠缴的租金及管理费为基数，按照ＬＰＲ标准计算违约金。4.本案2016年10月1日前的租金、管理费以及相应的违约金均已超过诉讼时效，一审判决以案涉租金、管理费属于同一债务分期履行为由认定未超过诉讼时效，属于适用法律错误。

城投集团、城投资产公司答辩称，1.高锋公司主张以其实际开业日期作为推算起租日期缺乏依据。将2012年5月18日作为开业时间是完全符合《租赁合同》第三条3.2款关于开业日期延期的约定的。2.高锋公司主张以2015年测绘报告确定计租面积缺乏依据。根据《租赁合同》第二条2.2款、《<花城汇商铺租赁合同>补充协议二》第3条等相关约定，双方按照测绘报告确定的建筑面积核算租金、管理费。因2015年测绘报告存在重大错误，双方当事人在一审时均对此予以认可，2018年重新出具的测绘报告纠正了上述错误，且房管测绘部门亦专门针对“架空层”作出说明，程序合法，一审法院依据2018年测绘报告核算租金和管理费，具有事实和法律依据。高锋公司不同意将2018年测绘报告作为核算依据，有违诚信。3.一审判决对违约金的认定正确。租赁合同约定免租期满后于2012年2月1日起计付租金、2011年10月1日起计付管理费，经被上诉人反复催收，上诉人仍不支付，上诉人长期拖欠租金、管理费，已构成严重违约。2016年5月4日广州中院出具民事调解书，但双方对于2013年5月份之前的租金、2013年1月份之前综合管理费及租金违约金、管理费违约金，截至2016年3月31日前所有因逾期付款所发生的违约金、滞纳金经协商未能达成一致，各方最终没有达成新的协议，因此高锋公司应按照原租赁合同的约定履行，支付租金、管理费、违约金。一次消防于2012年5月17日验收合格不是被上诉人的原因造成，故一审法院综合考虑高锋公司的违约情节及出租人的实际损失情况，酌情确定以每逾期一日需按照应付费用0.05%的标准支付违约金并不过高，高锋公司主张按LPR标准计算违约金没有依据。4.被上诉人关于租金、管理费及其违约金的主张并未超过诉讼时效。被上诉人就上述问题一直在主张权利，2016年的调解协议确认双方就此问题继续协商，之后双方也一直在协商，但未能达成一致。此外，被上诉人诉请的租金、管理费及其违约金属于同一债务分期履行，故诉讼时效依法应从租赁合同期限届满之日起算。综上，高锋公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。高德公司未陈述意见。

本院二审审理期间，高锋公司提交了两份新证据，即（2021）粤广南方第039606号《公证书》和案涉第79号“架空层”现场照片，拟证明该争议区域的规划用途和实际用途均为商业，城投集团在高锋公司退租该“架空层”面积后，仍通过2018年测绘报告将该部分退租面积强行公摊到高锋公司承租的面积内，损害了高锋公司的合法权益。城投集团、城投资产公司质证称，对高锋公司提交的上述两份证据认可其真实性，但对关联性及其证明目的不予认可。案涉79号“架空层”是公共通道，没有也不能用作商铺，“潮理事”、“巴星夜芭莎”音乐美食街等设施已获得相应的规划许可，且并不影响通道通行。城投集团、城投资产公司向本院提交了4份新证据。其中，证据1-3为《关于租赁期届满是否续约事宜》、《<花城汇二区负一层租赁合同＞终止协议》和《场地移交确认书》，拟证明案涉租赁合同的租赁期于2021年5月31日届满，各方同意租赁合同于2021年5月31日终止，对发生于2012年5月18日至2020年6月30日期间高锋公司拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，和发生于2012年1月18日至2020年6月30日期间高锋公司拖欠的管理费及逾期支付管理费的违约金，高锋公司同意按本案生效判决的内容在判决书指定的期间内主动履行，足额支付应付的租金、管理费及违约金。证据4为《关于要求调整建设设计的复函》，拟证明2012年9月17日广州市规划局以《关于要求调整建筑设计的复函》（穗规函[2012]4595号），函复：“大巴停车区域约6914平方米建筑面积调整为项目配套商业面积”。

高锋公司质证称：对证据1-3的真实性、合法性无异议，租赁合同已终止，场地已交还。终止协议中，高锋公司明确表示同意主动履行本案生效判决，足额支付判决书确定的租金及管理费等内容，恰好证明高锋公司欠付部分租金、管理费是因为双方对计租面积、起租日期存在争议，高锋公司不存在恶意违约的情形。对于证据4的真实性、合法性无异议。大巴停车场目前已做商场使用，与高锋公司退租部分相邻，也与2015年测绘报告中的79号房相连，可见，城投集团对花城汇中区物业的利用，存在于不同时间点会发生变动的情形。而测绘院正是因为在2018年的测绘时点看到79号房部位是连接大巴停车场与商业两个区域的公共通道的现状，才在2018年的报告中，将79号房作为公摊面积分摊至负一层所有商业单元。其作出报告所依据的场地现状存在不同时间点场地使用现状发生明显变化的情形，但如何使用物业，完全由城投集团掌握，高锋公司对测绘报告中房屋公摊面积的改变没有任何过错，而城投集团却可以因改变自有物业的使用状态从高锋公司处不当获利。因此，高锋公司对2018年测绘报告不予认可。测绘院既然在不同测绘时点因现场现状不同，即可作出不同的测绘结果，则法院应当采信测绘时点更接近于双方发生退租事件且报告内容更为客观公允的2015年测绘报告，作为确定本案计租面积的依据。鉴于双方当事人对对方新提交证据的真实性均无异议，本院对双方新提交证据的真实性予以确认。对上述证据的证明力，本院将结合案件事实及其他证据予以认定。对一审判决查明的事实，城投集团、城投资产公司提出，一审判决书第38页关于“城投集团、城投资产公司确认高锋公司已按《租赁合同》约定的暂定计租面积足额支付了2016年4月至9月的租金、管理费，但高锋公司自2016年10月开始未按合同约定足额支付租金、管理费”的表述中存在错误，即“2016年4月至9月”的表述应当改为“2016年5月至9月”。高锋公司对此予以认可。本院经核对一审查明的相关事实，一审判决书该处确有笔误，故本院对“城投集团、城投资产公司确认高锋公司已按《租赁合同》约定的暂定计租面积足额支付了2016年5月至9月的租金、管理费，但高锋公司自2016年10月开始未按合同约定足额支付租金、管理费”的事实予以确认。一审法院查明的其他事实，各方当事人均没有异议，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。高德公司系在英属开曼群岛设立的企业，城投集团、城投资产公司依据案涉《租赁合同》等协议提起本案诉讼，主张高锋公司支付拖欠的租金、管理费及逾期违约金并由高德公司承担连带清偿责任，故本案为涉外房屋租赁合同纠纷。各方当事人在案涉合同中约定，合同项下的争议由租赁商场所在地法院管辖，租赁商场所在地位于中华人民共和国广东省，且本案诉讼标的额在立案时属该院级别管辖的标的额范围，故一审法院依法对本案具有管辖权。同时，各方当事人在案涉合同中约定适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》相关规定，应以中华人民共和国法律为准据法处理本案争议。

根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：（一）高锋公司拖欠的租金及管理费应当如何计算；（二）高锋公司因拖欠上述租金及管理费而产生的违约金应当如何计算；（三）城投集团、城投资产公司关于高锋公司支付拖欠的部分租金及管理费的违约金的请求是否超过诉讼时效。一、高锋公司拖欠的租金及管理费应当如何计算本案中，城投集团、城投资产公司在一审中请求高锋公司支付拖欠的自2012年5月18日至2020年6月30日止的租金、管理费。高锋公司则上诉认为一审判决在认定高锋公司拖欠的租金及管理费的起算时间点以及将2018年测绘报告作为认定计租面积的依据方面存在错误。首先，关于高锋公司拖欠的租金及管理费的起算时间点应当如何确定的问题。高锋公司上诉主张案涉物业虽在2012年5月17日通过一次消防验收，但直至2012年12月21日城投集团、城投资产公司完成租赁合同登记备案时，高锋公司与次承租人才具备申办工商营业手续和开业条件，故本案应以租赁合同登记备案时间作为开业日期，并认定免租期顺延至2013年3月22日。退一步讲，也应根据城投集团、城投资产公司的自认内容以及其抵扣保证金的行为，认定案涉商场的开业日期为2012年10月1日，免租期结束日亦应当顺延11个月至2012年12月31日。城投集团、城投资产公司则主张将2012年5月18日作为开业时间符合《租赁合同》关于开业日期延期的约定。本案中，双方在《租赁合同》第三条3.2免租期约定，租赁商场免租期为8个月，租赁商场一期免租期自2011年6月1日开始计算，即自2011年6月1日起至2012年1月31日止。由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（在2011年9月28日试业，2011年11月1日开业）按时开业，开业日期延期的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日。现双方均确认，案涉租赁场地于2012年5月17日办妥一次消防验收，故一审法院认定案涉租赁商场的开业日期顺延至2012年5月18日，免租期结束日期亦顺延至2012年8月17日（2012年1月31日+198天），具有事实依据。高锋公司关于以租赁合同登记备案时间作为开业日期，并将免租期顺延的主张，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。其次，关于案涉租赁物的计租面积应当依据哪份测绘报告予以确定的问题。高锋公司主张2018年测绘报告将本应计入商业面积的架空层错误计入了公摊面积，故本案应当依据2015年测绘报告确定计租面积；而城投集团、城投资产公司则主张应依据2018年测绘报告确定计租面积。本案中，双方在《租赁合同》第2.2条约定，租赁商场的计租面积最终以房管测绘部门测绘报告的建筑面积为准，并以房管测绘部门测绘报告的建筑面积核算应缴交的租金、管理费等。针对双方争议的案涉“架空层”，经一审法院发函询问，广州市房地产测绘院复函专门就该院2018年测绘报告将“架空层”计入公摊面积作出合理说明。鉴于双方当事人均认为2015年测绘报告有错误之处，一审法院根据2018年测绘报告认定租赁商场的计租面积，具有事实依据。高锋公司对2018年测绘报告虽有异议，但其提交的包括与第79号“架空层”有关的《公证书》和现场照片等现有证据均不能推翻该报告的结论，故对高锋公司该项主张，本院不予支持。因此，一审法院根据双方合同约定，认定案涉商场开业时间为2012年5月18日，将2012年8月18日、2012年4月18日分别作为租金、管理费的起算时间点，并根据2018年测绘报告认定计租面积，具有事实和法律依据。二、高锋公司因拖欠上述租金及管理费而产生的违约金应当如何计算高锋公司主张一审判决确定的违约金标准过高，本案应以2015年测绘报告计得的欠缴租金及管理费为基数，按照LPR标准计算违约金。城投集团、城投资产公司则主张高锋公司长期欠付租金及管理费，构成严重违约，一审判决酌定按照每日0.05%的标准支付违约金合理合法。本案中，《租赁合同》第12.3条约定，高锋公司未按该合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向城投资产公司支付违约金。高锋公司拖欠部分租金，构成违约。一审法院综合考虑高锋公司的违约情节及城投资产公司的实际损失等情况，酌定高锋公司以每逾期一日按照应付费用0.05%的标准支付违约金，并无明显不当。高锋公司关于按照LPR标准计算违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。三、城投集团、城投资产公司关于高锋公司支付拖欠的部分租金及管理费的违约金的请求是否超过诉讼时效。高锋公司主张本案2016年10月1日前的租金、管理费以及相应的违约金均已超过诉讼时效。城投集团、城投资产公司则认为其一直向高锋公司主张权利，该部分诉讼请求并未超过诉讼时效。根据本案查明的事实，城投集团、城投资产公司曾就案涉租金、管理费纠纷提起诉讼，受理法院于2016年5月4日作出（2015）穗中法民五初字第75号民事调解书，各方同意就高锋公司2013年5月份之前的租金、2013年1月份之前的管理费及其租金违约金、管理费违约金以及截至2016年3月31日前所有因逾期付款所产生的违约金、滞纳金另行梳理和协商。此后，城投集团、城投资产公司亦多次向高锋公司发出催缴函等，向高锋公司主张权利。直到2021年5月31日《租赁合同》期限届满并终止之前，租赁合同及其补充协议一直合法有效且处于履行状态。故一审法院依据上述事实和当时有效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条相关规定，认定案涉租金、管理费属于同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，并据此认定城投集团、城投资产公司的上述部分诉讼请求并未超过诉讼时效，并无不当。高锋公司关于上述部分诉讼请求已过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。

综上所述，高锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516751.05元，由广州市高锋投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　奚向阳

审判员　杨弘磊

审判员　李光琴

二〇二二年九月二十九日

书记员　公　雪

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