基本案情：

2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款40万元，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清（至本案立案时案涉房屋未交工）。

2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）的执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至法院，要求撤销上述执行裁定，并确认案涉房产为自己的合法财产。

法院审理：

法院审理认为，本案的争议焦点是，李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》，均合法有效，但仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。

现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院驳回了李某的诉讼请求。

法官说法：

购买商品房后，应及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”，符合登记发证条件的，最好及时申请办理不动产登记证书。商品房预告登记是为保全未来发生的物权而在登记机构对已购买商品房进行的预先登记，是对购房人的请求权进行登记的一种行为。

购房者预告登记后，购房人作为权利人，对后来发生的与预告登记内容相同的不动产处分行为，具有一定排他效力。在没有征得购房者同意的情况下，如果开发商再次对该不动产进行处分，不会产生物权效力。在开发商陷于破产时，有排斥他人而保障购房者请求权的效果。

预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。买方在申请了预告登记后，应当及时申请正式登记，千万不能认为办理了预告登记就可以高枕无忧。办理正式的不动产登记证书，才是最具有排他效力的“物权凭证”。