圆通速递（北京）有限公司;宣化区阳光大酒店;北京昌浩商务连锁酒店有限公司;返还原物纠纷二审民事判决书

审理法院：　北京市高级人民法院

案　　号：　（2022）京民终65号

案　　由：　返还原物纠纷

裁判日期：　2022年06月29日

北京市高级人民法院

民事判决书

（2022）京民终65号

上诉人（原审原告）：圆通速递（北京）有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街5号院2号楼等2幢。

法定代表人：吴益林，总经理。

委托诉讼代理人：沙立星，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：封跃平，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京昌浩商务连锁酒店有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼（2层-4层）。

法定代表人：韩建东，总经理。

委托诉讼代理人：李彦馨，北京五辰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈茜，北京五辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宣化区阳光大酒店，经营场所河北省张家口市宣化区新开路。

经营者：韩建东。

委托诉讼代理人：田亮，河北环舟律师事务所律师。

上诉人圆通速递（北京）有限公司（以下简称圆通速递公司）因与被上诉人北京昌浩商务连锁酒店有限公司（以下简称昌浩公司）、宣化区阳光大酒店（以下简称阳光大酒店）返还原物纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2021）京02民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

圆通速递公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持圆通速递公司的全部诉讼请求或发回重审。理由如下：1.一审判决认为本案中无法认定昌浩公司与军安投资集团有限公司（以下称为军安投资公司）签署的《承诺书》《房屋租赁合同》的真实性，是错误的。《承诺书》《房屋租赁合同》是法院公示的内容。虽然拍卖公告提到对合同的有效性不进行确认，但是法院应该对依法公示内容的真实性予以确认。2.一审判决认定阳光大酒店为涉案不动产实际承租人，并认定阳光大酒店对涉案不动产的租期至2034年，没有事实和法律依据。昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》及昌浩公司作出的《承诺书》是真实有效的。3.基于昌浩公司与军安投资公司共同出具的《承诺书》，昌浩公司及阳光大酒店应当立即腾退涉案不动产并支付无权占有涉案不动产期间的房屋占用费。4.昌浩公司与阳光大酒店均受韩建东一人控制，有相同的意思和行为效果，即使存在阳光大酒店与军安投资公司签署的租赁合同等文件，也完全不影响昌浩公司与阳光大酒店对涉案不动产的腾退义务以及支付房屋占用费的义务。

昌浩公司辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回圆通速递公司的上诉请求。理由如下：1.圆通速递公司一审提交的《房屋租赁合同》《承诺书》并非昌浩公司签订，圆通公司也未提交上述文件原件。一审法院无法认定文件真实性不属于认定事实错误。2.阳光大酒店与涉案房屋原业主军安投资公司于2011年6月13日签署的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议二》已经由生效判决认定系有效合同。因此，军安投资公司与阳光大酒店就涉案房屋存在合法有效的租赁关系，阳光大酒店为涉案房屋的合法及实际承租人。3.阳光大酒店作为涉案房屋合法承租人，同意昌浩公司占有使用涉案房屋2-4层。故昌浩公司为有权占有，不存在侵权且不应承担房屋占用费。4.昌浩公司与阳光大酒店并非相同主体，不能视为两个主体对于租赁事项进行了相同的意思表示。

阳光大酒店辩称，请求驳回圆通速递公司的上诉请求。理由如下：1.圆通速递公司在一审提交的昌浩公司与军安投资公司签署的《承诺书》《房屋租赁合同》不符合证据要求，不能作为认定事实的依据。2.涉案房屋的承租人为阳光大酒店。生效判决已经认定军安投资公司与阳光大酒店的租赁合同有效。3.阳光大酒店与昌浩公司不存在“相同法律主体”的概念，而是各自独立的法律主体。4.阳光大酒店原本准备以独立请求权第三人参加到诉讼中。在被追加为被告后，阳光大酒店已提交相关证据证明自己的权利且一审法院予以采信。

圆通速递公司向北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）起诉请求：1.昌浩公司、阳光大酒店立即腾退坐落于北京市丰台区开阳里6区15号楼-1层地下室及1至4层全部的不动产（以下简称涉案不动产）并将其交还给圆通速递公司；2.昌浩公司、阳光大酒店立即向圆通速递公司支付自2018年7月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按同地段同类房屋的租金标准计算；3.诉讼费由昌浩公司、阳光大酒店承担。

二中院一审查明事实：二中院于2017年12月8日发布拍卖公告，拍卖标的物为北京市丰台区开阳里6区15号楼商业用途房地产，总建筑面积5768.1平方米，土地面积2878.79平方米，商业用途，国有出让土地；起拍价16786万元；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。后因无人竞价流拍。

二中院于2018年6月1日再次就上述拍卖标的物发出拍卖公告，定于2018年7月2日10时至2018年7月3日10时止进行公开拍卖活动，起拍价11750.2万元。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。

公示的《拍卖须知》载明：四、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。十、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。

公示的《标的物介绍》载明：法院执行依据为（2017）京02执457号执行裁定书、（2017）京02执619号执行裁定书、（2017）京02执620号执行裁定书，标的物现状为：房屋用途为商业，租赁情况为本拍卖标的上的租赁合同是否有效法院不予审查，请意向购买人注意查看租赁合同等资料，经营情况为目前由昌浩公司在经营使用。

公示的相关附件包括：二中院（2017）京02执457号执行裁定书，房地产估价报告，军安投资公司与阳光大酒店于2011年6月13日签订的《房屋租赁合同》、2014年8月11日签订的《补充协议》、2016年9月7日签订的《补充协议（二）》，军安投资公司与昌浩公司于2014年9月15日出具的《承诺书》，军安投资公司与昌浩公司的《房屋租赁合同》。

公示的军安投资公司（甲方）与阳光大酒店（乙方）于2011年6月13日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁房屋是指合同项下甲方出租给乙方使用，并按照本合同规定向乙方收取租金的建筑物中（原军安投资公司的整栋写字楼的经营使用权）地下一层、地上一至四层，建筑面积5768.1平方米及其相关附属设施、设备。租赁期限10年，自2011年9月12日起至2021年9月11日止，租金标准为头三年每年526.34万元，第四至第七年为每年547.39万元，第八年至第十年为每年568.45万元。

公示的军安投资公司（甲方）与阳光大酒店（乙方）于2014年8月11日签订的《补充协议》，约定租赁期限变更为20年，即从2014年8月12日至2034年9月11日止（已履行的租赁期间不计算在内），租金调整为年租金2947500元，年租金上浮为三年一个周期，每一周期上浮4%。

公示的军安投资公司（甲方）与阳光大酒店（乙方）于2016年9月7日签订的《补充协议（二）》，约定因双方在合同及补充协议履行过程中双方产生纠纷，甲方诉至北京市丰台区人民法院要求支付租金，乙方同时提起反诉要求赔偿违约经济损失，双方再签订补充协议确认，甲方在合同履行过程中存在严重违约行为，甲方认可其严重违约行为造成乙方2014年8月之前未能正常营业所产生的经济损失2300万元。甲方同意将《补偿协议》约定的租金变更为每年300万元，不再上浮。甲方补偿乙方的经济损失，用2016年9月后的租金冲抵乙方损失，即乙方每年只支付180万元租金，余款120万元用于冲抵经济损失。

公示的军安投资公司与昌浩公司于2014年9月15日出具的《承诺书》内容为：山东济南润丰农村合作银行建设路支行：借款人山东亿源投资有限公司向你行申请房地产抵押担保贷款人民币柒仟万元整，设定抵押的房产系军安投资集团有限公司（下称出租方）所有，其中北京市丰台区开阳里六区15号楼已经出租给北京昌浩商务连锁酒店有限公司（下称承租方），出租人与房产承租人现共同郑重承诺：一、抵押期限届满，如你行需要通过拍卖、变卖该房地产进行变现时，出租方与承租方自动解除房地产租赁合同，承租方保证在你行变现该房地产之前一个月内腾空房屋，积极配合你行变现该房地产交接手续，对提前解除租赁合同造成承租方损失的，由出租人向承租方承担全部赔偿责任。二、出租方和承租方如违反上述承诺，对你行造成损失的，租赁双方共同向你行承担全部赔偿责任，相互承担连带赔偿责任。

公示的军安投资公司与昌浩公司的《房屋租赁合同》约定租赁房屋是指合同项下甲方出租给乙方使用，并按照本合同规定向乙方收取租金的建筑物中（原军安投资公司的整栋写字楼的经营使用权）地下一层、地上一至四层，建筑面积5768.1平方米及其相关附属设施、设备。租赁期限3年，自2014年7月1日起至2017年7月1日止，租金为每天每平方米1.4元整。

圆通速递公司于2018年7月3日通过司法拍卖，以最高价152002000元竞得拍卖标的物，取得《司法拍卖成交确认书》。圆通速递公司于2018年11月6日取得坐落于丰台区开阳里六区15号楼-1层地下室1至4层全部房屋的不动产权属证书。

圆通速递公司于2020年9月29日向昌浩公司寄送《通知函》，函告昌浩公司于收到本函之日立即清理该房产内归属于昌浩公司的一切财物，于2020年10月15日前腾空并向圆通速递公司交还该房产，且一并向该公司结清自2018年7月30日起至实际交还该房产之日的房屋占用费。昌浩公司认可收到该通知函，但认为其有权占有使用，无需腾退。

圆通速递公司提交的（2016）京首佳内民证字第03946号公证书及补充协议复印件，申请人为军安投资公司，公证事项为：复印件与原件相符，公证证明军安投资公司的负责人袁强出示给公证员的补充协议的复印件与原件相符。补充协议的内容为军安投资公司（甲方）与昌浩公司（乙方）协商后达成协议如下：原合同乙方“宣化区阳光大酒店”租赁甲方房屋后，已成立“北京昌浩商务连锁酒店有限公司”，甲方同意并认可，原合同乙方“宣化区阳光大酒店”与“北京昌浩商务连锁酒店有限公司”为相同主体，签订书面文件具有同等法律效力。租赁期限变更为20年，即从2014年9月12日至2034年9月11日止。军安投资公司和昌浩公司加盖公章，昌浩公司法定代表人韩建东签名。昌浩公司及阳光大酒店均不认可补充协议的真实性。

另查，昌浩公司提供生效的北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21523号民事判决书，查明事实部分写明：2011年6月13日军安投资公司与阳光大酒店签订《房屋租赁合同》，并于2014年8月11日就前述租赁合同签订《补充协议》，于2016年9月7日就前述租赁合同签订《补充协议二》。生效判决认定：军安投资公司与阳光大酒店签订的租赁合同及两份补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。圆通速递公司认可该判决的真实性，但认为不能据此否认昌浩公司为涉案不动产的承租人。

军安投资公司于2010年4月30日以涉案不动产办理最高额抵押登记，抵押权人为山东济南润丰农村合作银行建设路支行，后于2014年9月23日因贷款还清注销抵押。军安投资公司于2010年6月2日以涉案不动产办理最高额抵押登记，抵押权人为山东济南润丰农村合作银行，后于2014年9月10日因贷款还清注销该抵押。军安投资公司于2014年9月11日以涉案不动产办理一般抵押登记，抵押权人为山东济南润丰农村合作银行；军安投资公司于2014年9月23日以涉案不动产办理一般抵押登记，抵押权人为山东济南润丰农村合作银行建设路支行。

一审审理过程中，圆通速递公司申请调取二中院（2017）京02执457号、（2017）京02执619号及（2017）京02执620号案卷材料。法院调取后，向各方送达了卷宗材料复印件，各方对卷宗材料中与本案有关的事实发表了意见。

（2017）京02执457号执行裁定书，申请执行人为余海军、张军，被执行人为军安投资公司、黄安琪、刘长兰。（2017）京02执619号执行裁定书，申请执行人为济南慧鲁置业有限公司（以下简称慧鲁公司），被执行人为军安投资公司、中国房地产开发集团济南军安工程有限公司、单庆模等。（2017）京02执620号执行裁定书，申请执行人为慧鲁公司，被执行人为军安投资公司、山东亿源投资有限公司、北京军投鼎业经贸有限公司、单庆模等。

圆通速递公司对（2017）京02执457号案卷材料的意见为：卷宗材料：1、军安投资公司与昌浩公司于2014年9月15日向抵押权人出具的《承诺书》；2、慧鲁公司向法院作出的情况说明；3、法院向杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司作出的说明：“被执行人军安投资公司与昌浩公司于2014年9月15日向抵押人出具承诺书，承诺抵押权人在拍卖、变卖本次评估房地产时自动解除房地产租赁合同，并将房产腾空。因此，你公司评估时以房屋无租赁依法进行价格评估”；4、法院司法拍卖移送表中标的说明为未控制/未腾空，但已解决交付问题；5、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司就涉案房产出具的评估报告内容：“在现场查勘中，估价对象处于租赁状态，现状作为酒店使用，根据法院以房地产租赁进行价格评估，在评估过程中不考虑房产租赁合同对估价结果的影响”；6、（2018）京02执异33号执行裁定书内容：“阳光大酒店请求中止对军安投资公司名下位于北京市丰台区开阳里六区15号楼财产的执行，审理过程中，阳光大酒店向法院提交撤回异议申请”。

圆通速递公司对该案卷材料的意见为，1、根据杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司现场查勘，涉案不动产作为酒店使用，昌浩公司作为承租人与军安投资公司共同向抵押权人出具了关于腾房的《承诺书》，证明昌浩公司是涉案不动产的实际承租人；2、慧鲁公司的情况说明，证明司法拍卖平台上所公示的《承诺书》是真实、合法、有效的，法院也因认定该《承诺书》真实合法有效，所以才向评估机构做出说明，以房产无租赁依法进行价格评估；法院因认定该《承诺书》真实合法有效，才因此认定涉案房产已解决交付问题；3、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司所做评估报告，最终是依据《承诺书》和法院的说明，按房产无租赁状态进行评估，圆通速递公司不应承受涉案房产的租赁；4、阳光大酒店在拍卖时提出执行异议，后又撤回异议申请。证明阳光大酒店认可，涉案不动产的所有租赁关系均已解除，不再存在任何租赁关系。

圆通速递公司对（2017）京02执619号案卷材料的意见：依据案卷内容中承办法官与阳光大酒店代理人、昌浩公司代理人的谈话笔录，承办法官所述内容为：“承诺是昌浩与军安签订的，对之后的拍卖，我们也会贴出公告。”圆通速递公司对此案卷材料的意见为：执行法官已根据客观情况认定《承诺书》的真实存在，昌浩公司对于签署《承诺书》的事实既不承认也不否认，而且在签署笔录后也不曾提出明确意见，进一步说明《承诺书》真实合法有效。

圆通速递公司关于（2017）京02执620号案卷材料的意见，卷宗材料中：1、承办法官与慧鲁公司代理人的谈话笔录中，慧鲁公司代理人所述内容为：济南农商行在贷款给山东亿源公司的时候，军安投资公司自愿以本案位于北京市丰台区开阳里房屋作为贷款抵押，在办理贷款抵押前，军安投资公司提供了一份军安投资公司与昌浩公司的租赁合同，并且军安投资公司与昌浩公司共同向济南农商行出具了承诺书，承诺在济南农商行行使抵押权时，昌浩公司自动解除租赁合同，并保证腾房。济南农商行也进行了实地考察，发现涉案房屋确实由昌浩公司使用；2、承办法官与军安投资公司代理人的谈话笔录中，承办法官所述内容为：“阳光大酒店向法院提出，你公司就我院查封的本市丰台区开阳里的房屋享有租赁权，并提交了租赁协议、补充协议和协议书，现以昌浩公司的名称进行经营”；军安投资公司代理人所述内容：“在2014年贷新还旧时候。按照银行的要求重新办理抵押。在办理抵押的时候，我公司和昌浩公司向银行出具过一个承诺书，如果房屋被拍卖，配合腾退，昌浩公司也盖了章，我们也盖了章。阳光大酒店和昌浩公司法人都是韩建东”。圆通速递公司对该案件内容的意见为：1、根据慧鲁公司陈述，军安投资公司在办理涉案房产抵押时，向济南农商行提供了其与昌浩公司签署的租赁合同，且济南农商行在实地考察时，房屋确由昌浩公司使用，故法院在拍卖平台上所公示的昌浩公司与军安投资公司签署的租赁合同是真实的，涉案房屋实际承租人是昌浩公司；2、因慧鲁公司陈述内容，证明法院在拍卖平台上所公示的《承诺书》真实合法有效，根据军安投资公司的陈述，军安投资公司与昌浩公司共同向涉案房产抵押权人出具了该承诺，且军安投资公司与昌浩公司均盖了章，证明法院在拍卖平台上所公示的承诺书真实、合法、有效；3、阳光大酒店与昌浩公司均属于同一控制人，是同一主体，《承诺书》对二者均具有法律约束力。基于昌浩公司《承诺书》所做承诺，昌浩公司与军安投资公司签署的所有协议均已自动解除，昌浩公司与阳光大酒店均具有腾退涉案房产的义务。

昌浩公司对（2017）京02执457号卷宗材料的意见为：1、卷一中慧鲁公司出具的情况说明系单方出具，且说明中提及的承租人承诺腾房一节并无证据证实，昌浩公司也从未作出该承诺，卷宗材料中亦无承诺书复印件及说明来源；其次，慧鲁公司作为军安投资公司的债权人，与军安投资公司存在利害关系，其所述内容必然会有利于其自身利益，且慧鲁公司并非《承诺书》的当事人，并不知晓《承诺书》的出具及取得情形，该公司所作出的情况说明没有任何证明效力；2、《评估报告书》附件4《房屋租赁合同》签订双方为军安投资公司与阳光大酒店，与法院情况说明中提及的“被执行人军安投资公司与承租人昌浩公司”的表述存在明显不符，在明显矛盾的情况下，不能推断认为法院认可《承诺书》的效力。

昌浩公司对（2017）京02执619号案卷材料的意见为：昌浩公司代理人对承办法官所述内容进行了解释：“承诺协议的签订所盖的章我们需要回去核实，对此真伪我们都要再进一步核实”，证明昌浩公司并未承认《承诺书》和《租赁合同》的真实性。

昌浩公司对（2017）京02执620号案卷材料的意见为：慧鲁公司代理人的谈话笔录在无其他证据佐证的情况下，该谈话笔录对于案件事实的证明力较弱，该公司与军安投资公司存在利害关系，其所述内容必然是为了涉案不动产尽快进行拍卖并取得债权清偿款，故该公司所述内容并不能证明昌浩公司与军安投资公司《房屋租赁合同》的真实性；针对军安投资公司的谈话笔录，因军安投资公司为被执行人，其所述内容必然会有利于其自身利益，且军安投资公司代理人对于阳光大酒店与军安投资公司存在租赁关系是明确认可的。

阳光大酒店对（2017）京02执457号、（2017）京02执619号、（2017）京02执620号卷宗材料的意见为：慧鲁公司向法院作出的《情况说明》系其单方出具，且并非最初的抵押权人，该证据并不能够证明涉案不动产的腾退工作如此简单；阳光大酒店在得知评估后，主动向法院提出意见，并提出执行异议之诉，执行法官同意将阳光大酒店与军安投资公司的租赁合同作为拍卖财产的合同附后，阳光大酒店才撤回执行异议申请；慧鲁公司代理人能够提及军安投资公司与昌浩公司的《租赁合同》及《承诺书》，那么应当向法院提交上述材料的原件，但至今仍没有任何一方能够提供原件，因此该证据不应被采信；军安投资公司的代理人并非军安投资公司办理贷款时的经办人，其二人能够明确的是涉案不动产的承租人是阳光大酒店。圆通速递公司针对执行卷宗材料发表的意见并无其他证据佐证，其意见不应得到支持。

二中院一审认为，圆通速递公司通过司法拍卖竞拍取得涉案不动产的所有权，现该公司以物权为权利基础向阳光大酒店及昌浩公司主张物权保护，要求返还原物。同时，圆通速递公司认为军安投资公司与昌浩公司存在租赁关系；军安投资公司与昌浩公司共同出具《承诺书》承诺在涉案不动产进行拍卖时会自动解除租赁合同并腾退房屋，以及阳光大酒店与昌浩公司系同一主体，所签订的协议对阳光大酒店与昌浩公司均发生法律效力。故本案应当审查圆通速递公司所持理由是否成立，以及阳光大酒店或昌浩公司有无合法权利继续占有使用涉案不动产。

司法拍卖公示平台在公示标的物介绍时，已明确告知法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。就此，法院对于竞买人已进行充分提示注意，拍卖公示的信息中，并没有法院认定租赁合同等资料真实性的信息，圆通速递公司作为竞买人，认为法院已认定《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，依据并不充分。

圆通速递公司在本案中，应当对自己的主张提供证据，其认为军安投资公司与昌浩公司的《房屋租赁合同》及《承诺书》真实，对此应当提供原件以证实，现圆通速递公司未能提供该证据原件，应当对此承担不利后果。

法院对圆通速递公司调取相关执行卷宗材料予以准许，通过查阅执行卷宗材料，虽然执行卷宗中慧鲁公司代理人陈述昌浩公司向债权人山东济南润丰农村合作银行建设路支行出示过《房屋租赁合同》以及在《承诺书》上盖章，但因该公司并非当时的债权人，仅凭其陈述，在无其他证据佐证的情况下，不能证明昌浩公司与军安投资公司有租赁关系，以及昌浩公司做出过该《承诺书》的意思表示。

因圆通速递公司未能提供充分证据证实昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》与《承诺书》真实性的情形下，且生效判决已认定军安投资公司与阳光大酒店之间所签订的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》成立生效的情形下，法院认定军安投资公司与阳光大酒店存在租赁关系。

圆通速递公司提交的（2016）京首佳内民证字第03946号公证书，系军安投资公司单独办理，并不能证明昌浩公司认可该补充协议内容，现昌浩公司对此也予以否认，当中更无阳光大酒店的意思表示，故法院认为该证据，不足以证实昌浩公司为涉案不动产的实际承租人。

昌浩公司系有限责任公司，阳光大酒店系个体工商户，虽然二者的负责人均为韩建东，但昌浩公司与阳光大酒店各自独立，圆通速递公司认为二者为相同主体，《承诺书》对二者均有约束力的意见并无法律依据，法院对该意见不予采纳。

根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合本案事实，阳光大酒店与军安投资公司签有涉案不动产的《房屋租赁合同》及二份《补充协议》，租期至2034年，现仍在租赁期限内。据此，阳光大酒店对涉案不动产有合法占有使用的权利。现阳光大酒店允许昌浩公司在此经营使用，是对其占有使用权利的处分。

在阳光大酒店与昌浩公司并非无权占有使用涉案不动产的情形下，圆通速递公司要求阳光大酒店与昌浩公司腾退房屋并无事实依据及法律依据，法院对该诉讼请求不予支持。圆通速递公司以物权保护为权利基础，要求阳光大酒店及昌浩公司支付占有使用费，现亦无事实及法律依据，法院对该诉讼请求亦不予支持。基于此，对圆通速递公司要求对于占有使用涉案不动产的使用费进行评估申请法院亦不予准许。

二中院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出（2021）京02民初46号民事判决：驳回圆通速递公司的诉讼请求。

本院对二中院一审查明的事实予以确认。另查明，阳光大酒店在一审期间提交的（2016）京0106民初21523号民事判决及（2016）京0106民初3802号民事判决均系生效判决。（2016）京0106民初21523号民事判决认定，阳光大酒店与军安投资公司的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》合法有效，并且阳光大酒店对军安投资公司的租金债务经其他法院的执行程序，向军安投资公司的债权人进行了履行。（2016）京0106民初3802号民事判决认定，阳光大酒店作为涉案不动产的物业使用人，其与军安投资公司签订的租赁合同中约定“排污费、清洁费等相关费用”由阳光大酒店负担，而排污、清洁是一般物业服务中的相关项目，应视为双方对物业费交纳有约定，进而判令阳光大酒店向物业服务提供方支付物业费、军安投资公司承担连带责任。

二审期间，圆通速递公司提交调查取证申请书，申请向陕西省鄠邑区人民法院调取（2016）陕0125执1143号执行案件及（2017）陕0125执恢314号执行案件卷宗材料，向济南农村商业银行股份有限公司、慧鲁公司调取涉案《承诺书》原件。圆通速递公司提交追加第三人申请书，申请追加军安投资公司为第三人参加本案诉讼。

本院认为，本案系圆通速递公司基于其对涉案不动产的所有权，起诉要求占有使用涉案不动产的昌浩公司、阳光大酒店腾退房屋并支付房屋占用费。没有证据显示涉案不动产原产权人军安投资公司对本案诉讼标的有独立请求权，或者与本案处理结果有利害关系，即军安投资公司不属于本案第三人。故本院对圆通速递公司要求追加军安投资公司为第三人的申请不予准许。

本案的争议焦点在于昌浩公司、阳光大酒店有无合法权利继续占用使用涉案不动产。圆通速递公司依据昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》《承诺书》、（2016）京首佳内民证字第03946号公证书及所附《补充协议》，主张昌浩公司与军安投资公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期由原约定的2014年7月1日至2017年7月1日止，变更为2014年9月12日至2034年9月11日止；向债权人承诺若要通过拍卖进行变现时，自动解除租赁合同、腾空房屋、配合交接；昌浩公司与阳光大酒店为相同主体。

昌浩公司、阳光大酒店不认可上述《房屋租赁合同》《承诺书》《补充协议》的真实性。昌浩公司、阳光大酒店依据阳光大酒店与军安投资公司的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》，主张**光大酒店与军安投资公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期由原约定的2011年9月12日至2021年9月11日止，变更为2014年8月12日至2034年9月11日止。

涉案不动产在进行司法拍卖时，公示的附件材料中包括前述昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》《承诺书》、（2016）京首佳内民证字第03946号公证书及所附《补充协议》，以及阳光大酒店与军安投资公司的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》。公示的《标的物介绍》中载明，法院对拍卖标的上的租赁合同是否有效不予审查，并提示意向购买人注意查看租赁合同等资料。因此，圆通速递公司作为竞买人，理应对公示的拍卖标的物涉及的不同租赁合同予以核查、判断。

（2016）京0106民初21523号民事判决确认阳光大酒店与军安投资公司的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》合法有效，且处于履行状态。（2016）京0106民初3802号民事判决认定阳光大酒店基于《房屋租赁合同》承租涉案不动产。圆通速递公司提交的昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》《承诺书》没有原件。即使圆通速递公司能够提交昌浩公司与军安投资公司的《房屋租赁合同》《承诺书》的原件，也不足以对抗生效判决对阳光大酒店与军安投资公司之间《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》的效力及合法履行状态的认定。故本院对圆通速递公司要求向济南农村商业银行股份有限公司、慧鲁公司调取《承诺书》原件的申请不予准许。此外，目前并无证据线索表明（2016）陕0125执1143号执行案件及（2017）陕0125执恢314号执行案件与本案争议事实有关，故本院对圆通速递公司要求向陕西省鄠邑区人民法院调取（2016）陕0125执1143号执行案件及（2017）陕0125执恢314号执行案件卷宗材料的申请不予准许。

圆通速递公司认为（2016）京首佳内民证字第03946号公证书及所附《补充协议》能证明昌浩公司与阳光大酒店系相同主体，以及昌浩公司系涉案不动产的实际承租人。根据（2016）京首佳内民证字第03946号公证书的内容可知，公证事项为所附《补充协议》复印件与原件相符，《补充协议》文本为军安投资公司、昌浩公司所签合同。但该公证行为为军安投资公司单方申请，故公证事项仅能证明《补充协议》复印件与军安投资公司办理公证时出示的原件一致，但不能当然得出该原件的内容系昌浩公司认可。现昌浩公司、阳光大酒店不认可《补充协议》的真实性，又没有《补充协议》原件可供核对、鉴定。故（2016）京首佳内民证字第03946号公证书及所附《补充协议》不足以证明昌浩公司与阳光大酒店系相同主体，以及昌浩公司系涉案不动产的实际承租人。另外，阳光大酒店系个体工商户，经营者为韩建东。昌浩公司系韩建东与他人投资的有限责任公司。目前尚无有效证据证明二者系相同主体或者人格混同。

根据本案事实可知，在圆通速递公司取得涉案不动产的所有权之前，阳光大酒店与原产权人军安投资公司签订了《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》。目前阳光大酒店的租赁合同尚在履行期内。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故阳光大酒店对涉案不动产系合法占有使用。阳光大酒店同意昌浩公司使用涉案不动产的部分楼层，源于阳光大酒店对其合法占有使用权利的处分。在出租方没有依据房屋租赁合同提出异议的情况下，昌浩公司占有使用房屋不违反法律规定。因此，圆通速递公司在本案中基于所有权，要求昌浩公司、阳光大酒店腾退房屋并支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据。

综上所述，圆通速递公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费541800元，由圆通速递（北京）有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　任　颂

审判员　赵　彤

审判员　王　菲

二〇二二年六月二十九日

书记员　李佳欣