10年前就出现过的“零首付买房”套路，近期有“死灰复燃”的迹象。有部分开发商和中介机构推出了“零首付”或“超低首付”等操作吸引购房者，而针对这一情况，河南省郑州市住房保障和房地产管理局、国家金融监督管理总局山东监管局等多地监管部门都发布了风险提示。

“首付贷”等购房融资行为是被明令禁止的。海润天睿合伙人戚兆波律师在采访中表示，目前关于“零首付”的做法有几类：一是开发商或者中介机构垫资首付款，开发商或者中介机构与购房者之间除签订商品房买卖合同外，另行签订借款或垫付首付款合同，实践中还存在一些以开发商或中介机构员工个人名义与购房者签订合同的情形；二是首付分期，购房者不支付或少付首付，后续一定时期内凑齐，这种方式下，如果双方已经签订正式购房合同，造成开发商或中介机构提供首付分期支付的事实，则属于变相垫资首付款的形式；三是首付融资，购房者前期先支付首付款，房屋下来后通过抵押办理经营贷等方式套现；四是通过阴阳合同做高房款价格，通过将房价做高获得更多贷款。

戚兆波律师表示，从民事法律角度看，垫资首付款属于双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，双方真正实施的是逃避国家限购或限贷政策；同时，垫资首付款还符合双方恶意串通损害第三人合法权益的法律特征。根据民法典第一百四十六条和第一百五十四条，垫资首付款合同应被认定为无效。开发商或者中介机构应当承担合同无效后导致的赔偿损失等过错责任，购房者则很有可能到头来“空手而归”。

谈及违规规避首付款制度该承担何种责任，戚兆波律师指出，房企和中介机构如果有帮助购房者进行“零首付”购房的情况，也应受到相应处罚。“对开发商的垫资首付款行为，住建部门可以依据相关规定，采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报、列入严重违法失信企业名单以及在资质审查中重点审核等处罚措施；对于中介机构及其从业人员从事垫资首付款的处罚措施，则包含列入严重违法失信企业名单、罚款、取消网上签约资格等。同时，银行业金融机构对违规开发商和中介机构则可以采取限制信贷等处罚措施。”戚兆波说。

戚兆波律师进一步分析，首付融资这种“零首付”方式通常由开发商或中介机构推荐融资渠道，甚至出面提供担保，来协助购房者拿到首付借款，之后购房者再通过办理虚假经营贷款来偿还首付借款。开发商或中介机构除了参与“首付贷”，还与购房者共同骗取银行经营贷，后者如情节严重或给银行造成重大损失，将涉嫌构成骗取贷款罪。所以开发商或中介机构除了应承担“零首付”相关的民事和行政责任外，还将承担骗取银行贷款导致的民事甚至刑事责任。购房者如果擅自将企业经营贷款用于偿还个人首付借款，有可能同时构成非法挪用公司资金的行为。

“通过阴阳合同做高房款价格这种合同造假行为，不仅严重扰乱正常的房地产市场秩序，同时也是一种典型的骗取贷款行为。开发商或中介机构及购房者等参与者均应当参照前述规定承担相应的违规和违法责任。”戚兆波律师说。

但是，目前可查的、对开发商或中介机构“零首付”的相关处罚较少。戚兆波律师表示，针对““零首付”购房”，确实存在监管困难的原因，同时还涉及多方面因素。首先，“零首付”购房行为比较隐蔽，往往难以查证。开发商或中介机构以及购房者都不愿公开“首付贷”的事实，很多案件之所以暴露，多数是因为购房资金出现问题或当事人之间产生争议才被迫浮出水面。其次，“零首付”购房从表面上看，往往与正常按揭购房难以区分，在实践中很容易产生分歧。尤其是单从购房合同签订及首付款支付形式上看，几乎完全“合法”，只有当“穿透”到首付款资金来源后才能认定是“零首付”购房。再次，对于“零首付”购房的认定与处罚依据，目前仅限于行政规章级别的文件，法律和行政法规层面并无明确立法，这也是主管部门难以实施行政处罚的重要原因。